Дмитровское ш., 27 км от МКАД
Икша пгт, Дмитровский гор. округ
Дом 60 м², участок 2 сот., бревно.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 60/100 · уверенность 37 %
Земля ≈154 тыс. ₽/сот. × 2 сот. = 307 тыс. → дом ≈3,09 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 7 тыс.–161 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Икша ≈0,1 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6123
Рейтинг 60/100 · уверенность 37 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 2 (разброс ₽/м² 177 %); данные есть по 34 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 35.7 |
| торг | 5 | 100 % | 11.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 11.9 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 153 610 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 307 000 ₽ (2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 093 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 550 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Икша пгт | 8,4 сот. | 2 100 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Икша пгт | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Икша пгт | 6,3 сот. | 1 007 000 | 159 841 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Икша пгт | 12,6 сот. | 2 008 000 | 159 365 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Икша СНТ | 8,4 сот. | 6 800 000 | 809 524 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Икша пгт | 8,4 сот. | 3 900 000 | 464 286 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Икша пгт | 6,8 сот. | 1 230 000 | 180 882 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Икша пгт | 9 сот. | 1 052 000 | 116 889 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Икша пгт | 6,3 сот. | 1 200 000 | 190 476 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Икша пгт | 6,5 сот. | 986 000 | 151 692 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 6 667 / 84 013 / 161 359 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.5 км | 47,1 м² | 3 сот. | 7 600 000 | 161 359 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.4 км | Долгиниха д. | 75 м² | 3 сот. | 500 000 | 6 667 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 05.02.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.03.2026 | 4 500 000 (+600 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 3 500 000 (−1 000 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно! Продажа дома по сниженной цене, рассмотрим все варианты, находится рядом железнодорожная станция Икша, Дом очень уютный и теплый, Для работы в Москве доехать за час. Каждые 20 минут электрички, автобусы и электрички Моска Дмитров, Рядом магазины, аптека, школа, детский сад, мы с детьми жили в этом доме, ходили в садик и школу, летом сажала огурцы, помидоры, растёт смородина, есть свой сарай, соседи очень хорошие, дружелюбные, в связи с переездом проется, у меня очень хорошее воспоминания остались, очень экономичный за услуги коммунальные, платить только за электричество, около 1000 р Пускаю квартирантов оплачивают каждый месяц по 25т. Приезжайте смотреть! Ипотека не подлежит, земля не оформлена, идёт как квартира, всё что на фотографии так и останется будущему хозяину, заезжайте и живите, всё есть, Срочно! Возможен другой вариант, рассмотрю все варианты, пишите или звоните, обсудим!