Дмитровское ш., 59 км от МКАД
Росинка СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 14.06.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 66 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 600 тыс. → дом ≈1,1 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,33 млн / целевая ≈2,1 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −878 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: центральный водопровод; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Орудьево ≈2,3 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6122
Рейтинг 36/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 100 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 714 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Радуга СНТ | 5,5 сот. | 990 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Княжево д. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Созвездие СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заря СНТ | 5,1 сот. | 580 000 | 113 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Княжево д. | 6 сот. | 774 000 | 129 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Экспресс СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Княжево д. | 8 сот. | 792 000 | 99 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Княжево д. | 24 сот. | 2 856 000 | 119 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Княжево д. | 6 сот. | 499 999 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Княжево д. | 7,5 сот. | 750 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 33 333 / 49 581 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 334 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 217 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 101 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 867 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -878 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Созвездие СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 30 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Фиалка СНТ | 72 м² | 7 сот. | 2 400 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мосгорархив СНТ | 71,6 м² | 6,5 сот. | 3 550 000 | 49 581 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Орудьево с. | 70 м² | 7,3 сот. | 3 200 000 | 45 714 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Созвездие СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 35 385 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Печатник СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 65 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чайка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 320 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Молоко СНТ | 62 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 32 258 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чайка-2 ТСН | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Орудьево с. | 63,5 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 45 669 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 28.06.2026 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6 соток с домом, летней кухней и хоз. Блоком в Снт "Росинка". На участке растут плодово-ягодные деревья, кусты и другие посадки. В дом заведено электричество. Туалет на улице. Есть центральный водопровод для полива растений. При въезде в Снт установлен шлагбаум.