Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Каскад СТ, Талдомский гор. округ
Дача 54 м², участок 9 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Земля ≈14 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 130 тыс. → дом ≈1,87 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 8 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,48 млн / целевая ≈1,33 млн / пессимист. ≈1,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,49 млн ₽, маржа −126 %, ROI −56 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Власово ≈6,3 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6121
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 87 % | 5.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 67 % | 4.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 15 % | 2.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 14 479 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 130 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 870 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 630 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Каскад СТ | 15 сот. | 150 000 | 10 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калинка СНТ | 12 сот. | 280 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Красный Октябрь СНТ | 6 сот. | 399 000 | 66 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Весна СНТ | 15 сот. | 250 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | ТМЗ СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Маяк СНТ | 6 сот. | 320 000 | 53 333 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Владыкино СНТ | 10 сот. | 100 000 | 10 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Владыкино СНТ | 9,5 сот. | 460 000 | 48 421 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кунцево СНТ | 12 сот. | 165 000 | 13 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Владыкино СНТ | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 000 / 27 602 / 38 462 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 483 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 409 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 335 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 186 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 494 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −126 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Заря СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 34 545 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рассвет-2 СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 089 000 | 20 942 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Березовая роща СНТ | 52,2 м² | 6,1 сот. | 1 420 000 | 27 203 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Универсал-3 СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 38 462 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Океан СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Бобры СНТ | 54 м² | 10 сот. | 1 800 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Рассвет СНТ | 50 м² | 6 сот. | 400 000 | 8 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Слава СТ | 50 м² | 12 сот. | 1 300 000 | 26 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Мирный пос. | 50 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Мирный пос. | 50 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом 58 кв. М. + веранда 6м+ мансарда. Дом построен в 2009 году каркасно-щитовой, утеплитель финский "Ursa", окна двойные деревянные, крыша металлическая. Душевая- деревянная, металлическая крыша, с металлической большой квадратной ёмкостью для воды на крыше. На участке растут разные растения, дом весь "упакован", т е. Можно сразу заселяться и жить. Электроплита+ газовая плита, 1 этаж -2 комнаты, мансарда(как одна большая комната), шкафы, диван, ортопедическая софа, 2 кресла, стенка светлая, книжные полки, веранда 6-метровая. Душевая -отдельное строение, хозблок. Обогреватель " Нуаре". Клодец с новым домиком сверху. Туалет- уличный деревянный домик. Забор-рабица, есть интернет, тв. (стоит спец. Вышка). Автобус подходит прямо к остановке Снт и конкретно ко времени отхода электрички. На дачу можно заказывать все с маректплейсов. Рядом с Снт имеется магазин. В Снт 66 участков, в основном, бывшие преподаватели и мед работник. Скоро будет хорошая вода из скважины больше 50м. Неподалеку уже построено Москвой здание для водоотведения и обеспечения водой все ближайшие Снт. Электричество оплачиваем через Мосэнергосбыт. Земельный участок в собственности более 5 лет. Звоните отвечу на все вопросы.