Новорязанское ш., 94 км от МКАД
Звезда СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 42,7 м², участок 6,2 сот., каркас, 2022 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 55 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 527 тыс. → дом ≈2,47 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 28 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈654 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,64 млн / целевая ≈2,38 млн / пессимист. ≈2,11 млн → от пессимистичной прибыль −1,09 млн ₽, маржа −52 %, ROI −34 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Егорьевск II ≈4,2 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №612
Рейтинг 11/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 111 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 527 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 473 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 916 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Березка СТ | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ширяевский СНТ | 6 сот. | 1 149 000 | 191 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Спутник СНТ | 5 сот. | 575 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Возрождение ТСН | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ширяевская д. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ширяевская д. | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Возрождение ТСН | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Старт-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Селиваниха д. | 15 сот. | 1 580 000 | 105 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Пантелеево д. | 12,5 сот. | 3 200 000 | 256 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 654 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 51 887 / 89 600 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 642 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 510 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 378 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 114 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 090 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −52 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.3 км | Лосевский СНТ | 50 м² | 4 сот. | 1 400 000 | 28 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Химик-6 СНТ | 53 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 51 887 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Химик-3А СТСН | 50 м² | 6 сот. | 4 480 000 | 89 600 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2181469. Эксклюзивное предложение!!! Продаётся уютный и современный дом,который подходит под прописку, в садовом товариществе "Звезда", Егорьевск, Московская область. Дом построен в 2022 году, общая площадь 42,7 кв. м, жилая 31 кв. м, кухня 9 кв. м. Две комнаты: 13 и 18 кв. м. Площадь участка 6,2 соток. Дом каркасный с деревянными перекрытиями, стены и пол утеплены, высота потолков 2,5 м. Водоснабжение от скважины,заведено в дом,горячая вода нагревается бойлером, отопление- конвекторы.Канализация-септик. Косметический ремонт позволяет сразу заселиться или внести желаемые изменения по вкусу. Участок благоустроен, обеспечен охраной. Подъезд к участку грунтовая дорога. Зимой дороги чистят. Дом идеально подходит для круглогодичного проживания.Торг присутствует. Не упустите шанс стать владельцем этого уютного дома в тихом и спокойном месте, всего в 3 км от города. Звоните нам прямо сейчас, чтобы узнать больше и договориться о просмотре. Мы гарантируем безопасную сделку и юридическую поддержку нашим Клиентам. Поможем одобрить ипотеку с сниженной ставкой.