Дмитровское ш., 61 км от МКАД
Автомобилист СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 87,4 м², участок 12 сот., пенобетон.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 16.08.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 73/100 · уверенность 53 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 868 тыс. → дом ≈1,33 млн ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 70 тыс.–136 тыс. ₽/м², медиана 110 тыс.
Ремонт ≈1,65 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,01 млн / целевая ≈7,21 млн / пессимист. ≈6,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,89 млн ₽, маржа 45 %, ROI 82 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Соревнование ≈6,6 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6117
Рейтинг 73/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 322 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 868 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 332 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 240 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Автомобилист СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Автомобилист СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Автомобилист СНТ | 13 сот. | 1 450 000 | 111 538 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Агат СНТ | 14 сот. | 1 300 000 | 92 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Агат СНТ | 12,6 сот. | 900 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мельчевка пос. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мельчевка пос. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Орево д. | 9,1 сот. | 1 092 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Репка СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Репка СНТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 87,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 648 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 955 / 109 739 / 136 463 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 012 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 611 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 211 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 410 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 892 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 82 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Насадкино д. | 72,9 м² | 17 сот. | 8 000 000 | 109 739 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Орудьево с. | 82 м² | 7,5 сот. | 11 190 000 | 136 463 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Иванушка СТ | 64 м² | 10 сот. | 1 800 000 | 28 125 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Клюшниково д. | 111,5 м² | 8 сот. | 7 800 000 | 69 955 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Одноэтажный дом, построен для постоянного проживания. В наличии 4 больших помещения для кухни-гостинной, спальни и 2 помещения под санитарный узел и котельную, большой коридор. Есть возможность электрического присоединения, электрическая опора стоит около участка вдоль дороги. Почва насыщенная плодородная. Дом стоит на передней части участка травянистой, а за домом лесополоса проходит. Так что у вас и солнце и тень всегда будут на участке! Из культурных насаждений слива. Перед участком выкопана яма для септика, рядом с дорогой, вам будет удобно делать откачку прямо с дороги без заезда на участок! Этот вариант дачи подойдёт больше тем кто любит уединение и тишину! Рядом ещё 2 дома строятся, и один дом/сарай очень старой постройки! Неподалёку стоит трансформатор. Дорога которая подходит к этим домам тупиковая, так что лишних у вас не будет, и проезжей части шумной тоже нет! От главной трассы 800 метров, на въезде шлагбаум. От дома до остановки 850 метров (есть один автобус который ходит в Дмитров к железнодорожной станции! От дома до магазина продуктового и бытовых товаров 1,5 километра. Участок огорожен лентой по кольям геодезиста, для вашего удобства, что бы вы могли поставить то ограждение которое вам нравится если оно вам требуется! Фотографии свежие, летние, а на видео заснят дом и участок в осеннее время года. Так вам понятна флора этого участка и архитектура. На хуторок дорога ведёт лесная часть плиты, часть насыпь. Для поездки я бы вам рекомендую взять автомобиль из вашего автопарка с высоким клиренсом, на седане можно проехать если у вас достаточный просвет! Неподалёку стоит исторически известный торфяной завод, недействующий, очень красивый. Ваши соседи будут деревья и птицы, это почти хутор. Рядом шикарный сосновый бор! Документы в порядке, обременений нет! Есть видео участка и дома.