Новорязанское ш., 81 км от МКАД
Глиньково д., Воскресенск гор. округ
Дом 75 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 06.07.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 62 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,1 млн → дом ≈1,9 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 75 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,23 млн / целевая ≈5,61 млн / пессимист. ≈4,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,13 млн ₽, маржа 23 %, ROI 29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Виноградово ≈9,2 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №611
Рейтинг 43/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 59 % | 25.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 45 % | 2.7 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 346 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 096 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 904 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 387 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Глиньково д. | 13 сот. | 1 650 000 | 126 923 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Глиньково д. | 12,5 сот. | 1 650 000 | 132 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Глиньково д. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Глиньково д. | 7,8 сот. | 1 399 999 | 179 487 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Глиньково д. | 15,3 сот. | 2 500 000 | 163 399 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Субботино д. | 13,8 сот. | 1 150 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Косяково д. | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Косяково д. | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Косяково д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Косяково д. | 12 сот. | 157 950 | 13 162 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 625 / 79 949 / 111 111 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 228 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 917 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 605 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 982 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 132 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Озерный КП да: «ванная» + «отделка» | 72 м² | 12 сот. | 8 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Яблоневая Усадьба КП да: «душевая кабина» + «мебелью» | 80 м² | 11 сот. | 5 970 000 | 74 625 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Дубрава СТСН да: «ванные» + «заезжай и живи» | 78,8 м² | 12,2 сот. | 6 300 000 | 79 949 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138531338 в продажи дом бревенчатый обложенный кирпичом. В доме к комнаты, печь. Дом крепкий. Участок ровный, правильной формы. На участке имеются сараи и действующая баня. Соседи живут круглый год. Автобус ходит регулярно. В шаговой доступности лес, озера, река.