Новорязанское ш., 98 км от МКАД
Сергиевское с., Коломенский гор. округ
Дом 35,4 м², участок 5,5 сот., 1958 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 58 %
Земля ≈201 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 1,1 млн → дом ≈2,4 млн ₽, 68 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–176 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈508 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,75 млн / пессимист. ≈2,45 млн → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: септик; газ — есть; в описании: скважина.
До ст. Голутвин ≈1,7 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №61
Рейтинг 14/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 103 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 397 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 67 712 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сергиевское с. | 7 сот. | 3 000 000 | 428 571 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сергиевское с. | 5,3 сот. | 1 180 000 | 222 642 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сергиевское с. | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сергиевское с. | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сергиевское с. | 3 сот. | 420 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сергиевское с. | 4 сот. | 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Парфентьево с. | 5 сот. | 990 000 | 198 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Парфентьево с. | 9,9 сот. | 2 800 000 | 282 828 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Парфентьево с. | 15 сот. | 3 499 999 | 233 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сергиевский пос. | 30 сот. | 18 400 000 | 613 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 508 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 194 / 86 240 / 175 676 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 059 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 906 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 753 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 447 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 036 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Сергиевское с. | 35,4 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 98 870 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 36 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 102 778 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | 36 м² | 5 сот. | 3 950 000 | 109 722 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | 35 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 157 143 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Березка-1 СНТ | 36 м² | 4 сот. | 900 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 36 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 73 611 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | Старое Бобренево с. | 36 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 63 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 37 м² | 5 сот. | 6 500 000 | 175 676 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Строитель-3 СНТ | 34 м² | 4 сот. | 822 600 | 24 194 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Нижнее Хорошово с. | 36 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 3 500 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом площадь по документам 35,4 кв.м. , по факту около 70 кв.м. В доме все коммуникации, вода(скважина), газ, отопление АОГВ, септик. Участок 5,5 соток ЛПХ, правильной прямоугольной формы, с плодовыми деревьями и кустарниками. К участку подъезд с двух сторон, асфальт и грунтовая дорога. Развитая инфраструктура, детский сад и школа, магазины эконом класса (Верный, Дикси, Пятерочка), поликлиника, Сбербанк. Дороги зимой чистят, соседи хорошие. Подходит под все виды сделок. Реальному покупателю торг. Рассмотрим вариант обмена на однокомнатную квартиру. Остались вопросы? Звоните! Организую показ. С уважением, Екатерина Николаевна. Код пользователя: 81788 Номер в базе: 12083792