Дмитровское ш., 83 км от МКАД
Вербилки пгт, Талдомский гор. округ
Дом 41,3 м², участок 8 сот.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 09.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Земля ≈32 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 254 тыс. → дом ≈1,9 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈626 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,64 млн / целевая ≈1,48 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль −1,14 млн ₽, маржа −87 %, ROI −47 %.
Коммуникации: центральный водопровод; канализация — есть; в описании: газ.
До ст. Вербилки ≈0,6 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №6099
Рейтинг 23/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 766 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 254 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 896 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 908 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Красная Пресня СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сосна на Дубне ДНТ | 12 сот. | 790 000 | 65 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Новоникольское с. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Взлет СНТ | 6 сот. | 2 750 000 | 458 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кушки д. | 13,6 сот. | 370 000 | 27 206 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Кушки д. | 7,9 сот. | 121 635 | 15 397 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Кушки СНТ | 8 сот. | 230 000 | 28 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Новая Заря СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Труд СНТ | 14,7 сот. | 600 000 | 40 816 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Художник СТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 626 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 166 / 39 389 / 100 000 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 641 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 559 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 477 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 313 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 140 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −87 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Взлет СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 320 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Вербилки пгт | 33 м² | 11 сот. | 3 300 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Вербилки пгт | 45,5 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 65 934 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Вербилки пгт | 50 м² | 8 сот. | 2 050 000 | 41 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вербилки пгт | 50 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 76 000 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Агросад СНТ | 45 м² | 5,9 сот. | 1 700 000 | 37 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Вербилки пгт | 34 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 44 118 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Ивушка СНТ | 40 м² | 9 сот. | 950 000 | 23 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Тимирязевец СНТ | 39,7 м² | 6 сот. | 880 000 | 22 166 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Марьино д. | 45 м² | 9,5 сот. | 1 499 000 | 33 311 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 11.07.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 150 000 (−750 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Бревенчатый дом 41,3 кв.м в поселке Вербилки Талдомского района ждет своего хозяина. Участок 8 соток крайний, на тихой тупиковой улице. Все коммуникации свои: газ, центральный водопровод, канализация, электричество 15 кВт. На территории сарай и