Дмитровское ш., 48 км от МКАД
Арбузово д., Дмитровский гор. округ
Дом 25 м², участок 13 сот., дерево, 2024 год.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 2,05 млн ₽ от 19.06.2025.
Рейтинг 48/100 · уверенность 64 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 1,64 млн → дом ≈158 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 88 тыс.–208 тыс. ₽/м², медиана 112 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,02 млн / целевая ≈2,72 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈389 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Подсолнечная ≈17,5 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6095
Рейтинг 48/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 19.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 15.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 82 % | 5.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 642 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 158 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 320 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Арбузово д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Арбузово д. | 25 сот. | 2 590 000 | 103 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Арбузово СНТ | 7,5 сот. | 1 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Арбузово СНТ | 6 сот. | 744 000 | 124 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арбузово д. | 20 сот. | 2 860 000 | 143 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арбузово д. | 20 сот. | 3 890 000 | 194 500 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Арбузово СНТ | 8,1 сот. | 1 800 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Арбузово СНТ | 5,9 сот. | 1 500 000 | 254 237 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Федоровка д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Федоровка пос. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 87 500 / 112 500 / 208 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 024 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 873 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 722 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 419 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 389 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.9 км | Подолино-А СНТ | 26 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 92 308 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Лесные Хутора СНП | 24 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 112 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Тимоново д. | 24 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 179 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Речная Долина КП | 28 м² | 13 сот. | 4 300 000 | 153 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | Зверково д. | 25 м² | 15,3 сот. | 5 200 000 | 208 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Горицы д. | 24 м² | 12 сот. | 2 100 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Савельево д. | 27 м² | 12,9 сот. | 2 750 000 | 101 852 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Деденево пгт | 24,7 м² | 19,4 сот. | 7 000 000 | 283 401 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Бедово д. | 29 м² | 17 сот. | 3 200 000 | 110 345 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 26 м² | 7,3 сот. | 3 800 000 | 146 154 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.06.2025 | 2 050 000 | история площадки |
| 04.09.2025 | 2 000 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.02.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.04.2026 | 2 250 000 (+300 000) | история площадки |
| 10.06.2026 | 2 000 000 (−250 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.07.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
внесен аванс. Продажа небольшой дачи на 2 комнаты 20 кв.м. С возможностью расширения до большого дома! Свет уже подключен! Экономия на подключении! 15 кВт! газ по границе проходит! Участок 13 соток! Можно построится! Никаких ограничений нет! 400 метров от Рогачевского шоссе! Участок находится в живописной деревне и граничит с лесом! Участок имеет правильную прямоугольную форму, межевание выполнено! Имеет несколько удобных подъездов! Соседи живут круглый год! 1 взрослый собственник! документы готовы к сделке!