Дмитровское ш., 75 км от МКАД
Тарусово д., Талдомский гор. округ
Дом 123,5 м², участок 12 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3 млн ₽ от 17.03.2025.
Рейтинг 35/100 · уверенность 67 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 579 тыс. → дом ≈1,12 млн ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 11 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈2,37 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,1 млн / целевая ≈3,69 млн / пессимист. ≈3,28 млн → от пессимистичной прибыль −532 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Никулки ≈4,7 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6091
Рейтинг 35/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 4.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 88 % | 12.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 219 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 579 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 121 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 077 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Тарусово д. | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Тарусово д. | 10 сот. | 760 000 | 76 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Тарусово д. | 11 сот. | 960 000 | 87 273 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тарусово д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тарусово д. | 14 сот. | 500 000 | 35 714 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Троица-Вязники д. | 31 сот. | 3 000 000 | 96 774 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Троица-Вязники д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Усадьба ДПК | 8,7 сот. | 350 000 | 40 230 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Коришево д. | 20 сот. | 890 000 | 44 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Усадьба ДПК | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 123,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 370 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 000 / 34 772 / 45 833 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 104 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 899 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 694 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 283 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -532 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Сокольники-ГС СНТ | 135 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 18 519 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | ЦСКА СНТ | 112 м² | 12 сот. | 2 190 000 | 19 554 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Растовцы д. | 130 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 29 231 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Дубна СТ | 120 м² | 6 сот. | 1 320 000 | 11 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Запрудня пгт | 127 м² | 13,8 сот. | 4 500 000 | 35 433 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Петрино д. | 108 м² | 16 сот. | 4 300 000 | 39 815 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Запрудня пгт | 126 м² | 14 сот. | 4 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Информатик СНТ | 107 м² | 12 сот. | 3 650 000 | 34 112 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Гуслево д. | 120 м² | 18 сот. | 5 200 000 | 43 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Журавушка СНТ | 120 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.03.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 08.05.2025 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 06.07.2025 | 2 300 000 (−400 000) | история площадки |
| 25.07.2025 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.01.2026 | 3 200 000 (+1 300 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 2 600 000 (−600 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.04.2026 | 2 300 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 1 980 000 (−20 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 1 700 000 (−280 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю двухэтажный дом, ответственным и добрым людям, в заботливые руки. Дом требует ремонта. Отопление печь, камин. Экологически чистый дом, в живописном месте, рядом с речкой, с отличной дорогой. Рядом автобусная остановка. Есть свой колодец. Электричество 15 квт. Дом 123м2, 12 соток+можно увеличить. Торг.