Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Нарцисс СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 45,5 м², участок 5,8 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,15 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 135 тыс. → дом ≈1,01 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 15 тыс.–37 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈710 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,32 млн / целевая ≈1,19 млн / пессимист. ≈1,05 млн → от пессимистичной прибыль −632 тыс. ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: печь, колодец.
До ст. Власово ≈4,1 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6089
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 135 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 015 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 308 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Оптик СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нарцисс СНТ | 22,5 сот. | 500 000 | 22 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Высотка СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нарцисс СНТ | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нарцисс СНТ | 12 сот. | 390 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ягодное СНТ | 15 сот. | 330 000 | 22 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ягодное СНТ | 12 сот. | 330 000 | 27 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ягодное СНТ | 6 сот. | 70 000 | 11 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Московский Литератор СТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Волхонка СНТ | 5,5 сот. | 210 000 | 38 182 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 710 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 32 046 / 37 000 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 319 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 253 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 187 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 055 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -632 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Журавушка СНТ | 44 м² | 6 сот. | 1 499 999 | 34 091 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Слава СТ | 40 м² | 6 сот. | 1 380 000 | 34 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Островок СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 37 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Сорокино д. | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слава СТ | 37,6 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 79 787 выброс, не в счёт | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Земляне СНТ | 50 м² | 6 сот. | 750 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Восход СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ухоженная дача 45,5 м2 на участке 5,84 сотки в Снт "Оптик" рядом со станцией Власово. Продается ухоженная двухэтажная дача в Снт "Оптик" Талдомского района Московской области. Площадь дома по документам (Егрн) 45,5 м2. Участок 5,84 сотки. Дом и участок зарегистрированы, межевание выполнено. Один взрослый собственник. Документы готовы к сделке. Возможна ипотека. Дом. Двухэтажный деревянный садовый дом в хорошем состоянии. Дом щитовой, дополнительно обшит вагонкой и окрашен. Установлен на столбчатом фундаменте. На первом этаже расположены прихожая, кухня, уютная терраса и жилая комната с рабочей кирпичной печью. На втором этаже уютная комната с рабочим кирпичным камином и местами для хранения под скатами крыши. Практически вся мебель остается новым владельцам можно заехать и пользоваться дачей с первого дня. Участок. Ровный, ухоженный участок площадью 5,84 сотки. На участке растут яблони, груши, вишня, слива, смородина, крыжовник, малина и жимолость. Коммуникации и постройки. Электричество; централизованный летний водопровод по границе участка; колодец на два участка; хозяйственный сарай; мыльня; туалет; спутниковая телевизионная антенна; возможность подключения кабельного интернета. Расположение. До Снт удобно добираться как на автомобиле, так и общественным транспортом. От Савеловского вокзала до станции Власово идет прямая электричка без пересадок. От станции регулярно ходят автобусы: 41 до остановки "Сады Нарцисс" около 500 метров пешком до участка; 42 до остановки "Сады Славы" около 850 метров пешком до участка. На автомобиле удобный подъезд по Дмитровскому или Ярославскому шоссе. Снт расположено внутри большого лесного массива. Чистый воздух, летом и осенью можно собирать грибы и ягоды. Недалеко находятся река Дубна (около 15 км) и Волга (около 35 км). В пешей доступности работают продуктовые, хозяйственные и строительные магазины, летом рынок и ярмарки. Документы. Один взрослый собственник. Дом и участок зарегистрированы. Межевание выполнено. Документы готовы к быстрой сделке. Возможна ипотека. Цена 1 150 000 рублей. Разумный торг возможен после осмотра. Просмотр по предварительной договоренности.