Дмитровское ш., 50 км от МКАД
Глухово д., Дмитровский гор. округ
Дом 50 м², участок 15 сот., дерево, 1950 год.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 13.05.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 68 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,55 млн → дом ≈850 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,78 млн / целевая ≈3,4 млн / пессимист. ≈3,02 млн → от пессимистичной прибыль ≈83 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Подсолнечная ≈14,8 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6081
Рейтинг 33/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 2.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 27 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 550 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 850 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Глухово д. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Глухово д. | 11 сот. | 1 650 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Глухово д. | 8,4 сот. | 1 260 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Костино д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Аист-1 СНТ | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чеприно д. | 8 сот. | 999 999 | 125 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аист-1 СНТ | 19 сот. | 1 900 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Чеприно д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Фофаново д. | 24 сот. | 2 099 555 | 87 481 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Татьяна СНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 509 / 71 699 / 135 417 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 779 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 590 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 401 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 023 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 83 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Клусово д. | 50 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Космынка д. | 49,7 м² | 9,5 сот. | 3 300 000 | 66 398 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Форест Вилладж КП | 50 м² | 10 сот. | 4 950 000 | 99 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Космынка Светлая КП | 48 м² | 9,2 сот. | 5 000 000 | 104 167 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дедлово д. | 50 м² | 12 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Лесные Хутора СНП | 50 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Семья СНТ | 48 м² | 10 сот. | 6 500 000 | 135 417 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Матвейково д. | 59 м² | 10 сот. | 2 900 000 | 49 153 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Луч СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 850 000 | 77 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Марьина Роща СНТ | 53 м² | 16 сот. | 2 200 000 | 41 509 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 24.07.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю земельный участок с домом. деревня Глухово. Рогачевское шоссе 50 км от МКАД. Деревня небольшая, находится среди лесов, есть озеро и речка. На автобусе можно добраться от города Лобня и города Дмитров.