Дмитровское ш., 89 км от МКАД
Берег СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 70 м², участок 6,6 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Земля ≈181 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 1,2 млн → дом ≈1 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,05 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль −1,45 млн ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Карманово ≈1,8 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6063
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 24 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 181 180 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 196 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 004 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 343 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Берег СНТ | 6 сот. | 1 005 000 | 167 500 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Карманово д. | 31 сот. | 7 500 000 | 241 935 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Карманово д. | 17 сот. | 4 300 000 | 252 941 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Карманово д. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Устье-Стрелка д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Карманово д. | 31,7 сот. | 7 500 000 | 236 593 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Устье-Стрелка д. | 45 сот. | 3 990 000 | 88 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Карманово д. | 11 сот. | 2 800 000 | 254 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Карманово д. | 15,2 сот. | 6 000 000 | 394 737 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Звездочка СНТ | 7,2 сот. | 1 600 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 857 / 36 298 / 48 611 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 275 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 161 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 048 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 820 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 450 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | Молодогвардеец СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 17 857 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Правда СТ | 72 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Федоровка д. | 74,4 м² | 5,2 сот. | 3 500 000 | 47 043 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Роща СНТ | 80 м² | 8 сот. | 3 750 000 | 46 875 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Весна СНТ | 60 м² | 4,5 сот. | 2 130 000 | 35 500 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Молодогвардеец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | Былина СНТ | 62 м² | 9,7 сот. | 2 300 000 | 37 097 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Машиностроитель СНТ | 80 м² | 6,5 сот. | 2 200 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Волгарь СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Стародачное место, отличное грибное место. Торг уместен.