Дмитровское ш., 92 км от МКАД
Виктория СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 38 м², участок 15 сот., дерево, 2017 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 06.08.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 56 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 686 тыс. → дом ≈814 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 29 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,03 млн / целевая ≈3,62 млн / пессимист. ≈3,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,19 млн ₽, маржа 37 %, ROI 58 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Власово ≈6,5 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6061
Рейтинг 66/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.7 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 686 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 814 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 421 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Виктория СНТ | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Усадьба ДПК | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коришево д. | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Усадьба ДПК | 8,7 сот. | 350 000 | 40 230 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коришево д. | 20 сот. | 990 000 | 49 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коришево д. | 20 сот. | 890 000 | 44 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Троица-Вязники д. | 31 сот. | 3 000 000 | 96 774 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Тарусово д. | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Троица-Вязники д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Тарусово д. | 10 сот. | 760 000 | 76 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 38 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 070 / 93 333 / 97 436 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 026 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 825 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 623 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 221 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 186 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 58 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Спектр СНТ | 43 м² | 10 сот. | 1 250 000 | 29 070 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Карамышево СНТ | 39 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 97 436 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Заречье СНТ | 45 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 93 333 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
С У П Е Р П Р Е Д Л О Ж Е Н И Е ! Продаем ухоженный участок, кадастровый номер 50:01:0050114:0039 . На участке дом двухэтажный из бруса , внутри оббит вагонкой , садовый домик деревянный , колодец . Смотрите ФОТО . Участок огорожен металлическим забором. Проведено электричество 40 кВт . Соседи солидные люди . Участок расположен отдельно от других участков .Рядом свободный участок , не продан , с другой стороны начало СНТ . Соседи через дорогу только . Очень удобный заезд так как первый участок. Хорошая земля ,чернозем , во всех соседей всегда большой урожай . Деревня Коришево 10 минут пешком. Протекает речка ДУБНА глубоководная с пляжами . Можно летом отдыхать и купаться . В деревне живут фермеры , можно купить молоко, творог ,яйца , птицу . Вокруг СНТ лес. Экологически чистый район . Одна взрослая собственница , более пяти лет . Документы готовы к продаже .