Дмитровское ш., 91 км от МКАД
Надежда-37 СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 30 м², участок 7 сот., дерево.
Цена 590 тыс. ₽, снижали с 900 тыс.; первая цена 900 тыс. ₽ от 27.06.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 51 %
Земля ≈20 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 140 тыс. → дом ≈450 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈502 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈745 тыс. / целевая ≈670 тыс. / пессимист. ≈596 тыс. → от пессимистичной прибыль −506 тыс. ₽, маржа −85 %, ROI −46 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Никулки ≈6,4 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6060
Рейтинг 18/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 81 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 5.1 |
| участок | 5 | 27 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 20 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 140 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 450 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Надежда-37 СНТ | 10 сот. | 260 000 | 26 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Надежда-37 СНТ | 12 сот. | 690 000 | 57 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Калинка ДП | 15 сот. | 280 000 | 18 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Академия СНТ | 11 сот. | 220 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Академия СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Калинка ДП | 12 сот. | 320 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Академия СНТ | 12 сот. | 330 000 | 27 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калинка СНТ | 15 сот. | 200 000 | 13 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гамма СНТ | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Гамма СНТ | 12 сот. | 520 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 24 194 / 48 800 |
| цена объекта | 590 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 501 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 745 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 708 000 ₽ |
| продажа: целевая | 670 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 596 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -505 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −85 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Зорька СНТ | 30 м² | 6 сот. | 550 000 | 18 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Русь СНТ | 30 м² | 9 сот. | 690 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Агрос СТ | 25 м² | 7,9 сот. | 1 220 000 | 48 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Зеркальщик СНТ | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Автоматика СНТ | 29 м² | 10 сот. | 2 490 000 | 85 862 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Гора д. | 31 м² | 7 сот. | 750 000 | 24 194 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Вербилки пгт | 34 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 44 118 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Агросад СНТ | 26 м² | 6 сот. | 620 000 | 23 846 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Высотка СНТ | 24 м² | 6 сот. | 499 000 | 20 792 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Ивушка СНТ | 35,8 м² | 9 сот. | 1 400 000 | 39 106 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2026 | 900 000 | история площадки |
| 30.06.2026 | 700 000 (−200 000) | история площадки |
| 22.07.2026 | 590 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 590 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Шикарный удобный,для размещения построек участок.Дом дачный,жилой,удобный,для проживания до глубокой осени.Хорошее дружное садовое товарищество.Некоторые люди живут круглогодично!