Дмитровское ш., 98 км от МКАД
Рябинушка СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 58 м², участок 6 сот., дерево, 2000 год.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 03.04.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 70 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 230 тыс. → дом ≈1,87 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,75 млн / целевая ≈1,58 млн / пессимист. ≈1,4 млн → от пессимистичной прибыль −1,54 млн ₽, маржа −110 %, ROI −52 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Власово ≈5,2 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6059
Рейтинг 11/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 30 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 274 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 230 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 870 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 241 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Рябинушка СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нива СНТ | 18,9 сот. | 700 000 | 37 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Децима СНТ | 7 сот. | 260 000 | 37 143 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сорокино СНТ | 5,7 сот. | 350 000 | 61 404 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сорокино СНТ | 13 сот. | 2 000 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сорокино СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Сорокино СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Таволга СНТ | 11,8 сот. | 600 000 | 50 847 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сорокино СНТ | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 340 / 32 090 / 44 600 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 755 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 667 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 580 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 404 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 541 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −110 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Автомобилист СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Децима СНТ | 65 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 75 385 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Земляне СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 27 692 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Радуга-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Березовая роща СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Журавушка СНТ | 53 м² | 6 сот. | 1 290 000 | 24 340 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Химик СНТ | 67 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 32 090 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Садко СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Ягодное СНТ | 50 м² | 7,4 сот. | 2 230 000 | 44 600 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Сорокино д. | 48 м² | 6 сот. | 1 690 000 | 35 208 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.04.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 17.05.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в хорошем состоянии, новая мебель и кухонный гарнитур с водонагревателем. Проведена новая электрика. В 2022 установлен свайный фундамент. Есть wi-fi. Отдельно стоящий душ с котлом и биотуалет. Воду включают обычно в начале мая и отключают в конце сентября. Застекленная беседка с мебелью. Вагончик для хранения инвентаря. Оборудованно место для хранения шин. Насаждений на участке нет. Установлены доп. сваи для увеличения террасы. Зимой дороги чистят и в деревне и в СНТ, можно приехать пожарить шашлыки. Обогревается дом конвекторами при желании. Дорожки до дома и душа сделаны из дерева, из-за чего очень комфортно в дождь. Установлено видеонаблюдение. Рядом только 2 участка с соседями, один приезжает очень редко. Вторые переехали в другое место и планировали продать. Заезжай и живи, капитальных вложений не требует.