Дмитровское ш., 45 км от МКАД
Башлаево д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 11 сот., брус.
Цена 1,05 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 09.12.2022.
Рейтинг 43/100 · уверенность 65 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 949 тыс. → дом ≈101 тыс. ₽, 2 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈892 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −446 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. пл. 62 км ≈3,6 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6041
Рейтинг 43/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 47 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 949 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 101 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 1 683 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Башлаево д. | 9 сот. | 615 000 | 68 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Башлаево д. | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Житниково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Озерецкое с. | 50 сот. | 6 000 000 | 120 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Житниково д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Житниково д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Житниково д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Подлипки СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Озерецкое с. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Озерецкое с. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 35 348 / 50 000 |
| цена объекта | 1 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 892 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 059 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 956 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 853 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 647 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -445 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Зеленый Дол СНТ | 58,6 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 29 863 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Юность СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 22 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Путеец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Вельские Дали СНТ | 60 м² | 6 сот. | 920 000 | 15 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Костино с. | 60 м² | 15 сот. | 2 600 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Юность СНТ | 53,9 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 37 106 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Труневки д. | 58,8 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 76 531 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Мосфундаментстрой-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Лесное-1 СНТ | 52,6 м² | 6,2 сот. | 1 790 000 | 34 030 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Каменки СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.12.2022 | 1 200 000 | история площадки |
| 02.11.2024 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 22.09.2025 | 1 130 000 (−20 000) | история площадки |
| 25.11.2025 | 1 100 000 (−30 000) | история площадки |
| 01.04.2026 | 1 050 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 050 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Сергиево-Посадском городском округе, деревня Башлаево. 11 соток земли (юридически, фактически 16). 2х-этажное строение: нижняя часть капитальный кирпичный гараж, верхняя часть дома брус. В доме 1 комната 13м и кухня 10м. Электричество подключено (мощность 4 квт), есть кирпичная печка. Участок на возвышенности (никогда не бывает застоя воды на участке). Рядом река Воря, леса. Отличное место под строительство и постоянное место жительства. Возможна прописка! Собственник, Земля и дом зарегистрированы, есть кадастровые номера.