Дмитровское ш., 40 км от МКАД
Кузьминки СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 30 м², участок 8,1 сот., сэндвич-панели.
Цена 978 тыс. ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,1 млн ₽ от 16.09.2025.
Рейтинг 89/100 · уверенность 54 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 8,1 сот. = 557 тыс. → дом ≈421 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 80 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈831 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,39 млн / целевая ≈2,15 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль ≈679 тыс. ₽, маржа 35 %, ROI 55 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: баня.
До ст. пл. 62 км ≈1,1 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6040
Рейтинг 89/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 18.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 37 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 729 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 557 000 ₽ (8,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 421 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 033 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Кузьминки СНТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Исток СНП | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузьминки д. | 9 сот. | 990 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кузьминки д. | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Солнечная Поляна СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Левково д. | 12 сот. | 899 000 | 74 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Московская Горка СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Васьково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Пузино д. | 15 сот. | 999 990 | 66 666 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Пузино д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 139 / 81 667 / 86 614 |
| цена объекта | 978 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 831 300 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 387 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 268 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 148 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 910 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 678 700 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.9 км | Яхрома Ривер дп | 30 м² | 10,5 сот. | 2 450 000 | 81 667 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Лесное Эхо КП | 28,7 м² | 7,5 сот. | 2 300 000 | 80 139 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Васьково д. | 38,1 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 86 614 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2025 | 1 100 000 | история площадки |
| 08.02.2026 | 1 049 000 (−51 000) | история площадки |
| 11.03.2026 | 1 199 000 (+150 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 1 050 000 (−149 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 898 000 (−152 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 998 000 (+100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 978 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 978 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная продажа! Цена снижена пока не продан интересующий объект. Самая низкая цена на локации. Продажа от собственника. От Москвы 1 час (реально) по скоростному Ярославскому шоссе. Готовая благоустроенная дача в уютном Снт с коммуникациями по цене земли в голом поле. В самом Снт большая часть домов капитальных, часть соседей проживает круглогодично, дороги чистятся. В окружении нет домов посуточной сдачи, спокойное место для отдыха и садоводства в компании адекватных соседей. Прекрасная инвестиция, земля с каждым годом только дорожает. В окружении есть множество исторических церквей и храмов, озера, платная и бесплатная рыбалка, ипподромы, грибные леса и тд. Лэп Нет! Экологически чистый район. Ничего не нужно строить и ждать, все уже готово. Электричество есть. Вода есть. Дом есть. Забор есть. Теплица есть. Земля правильной прямоугольной формы, дом стоит на кадастровом учете, межевание сделано. Если дополнительно утеплить дом и подготовить, то можно жить круглогодично. Дом хоть для проживания, хоть как гостевой или можно сделать из него шикарную баню. Все документы готовы, я единственный собственник, обременений нет, вся сумма в дкп, сделка как положено в мфц или у нотариуса. Можно покупать хоть в ипотеку, хоть за наличные. Адрес в объявлении указан точный, фото реальные приезжайте посмотрите своими глазами. Осмотр в любое время. По всем вопросам звоните.