Дмитровское ш., 40 км от МКАД
Восход-2 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дача 90 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 55 %
Земля ≈191 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,15 млн → дом ≈2,15 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 48 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,77 млн / целевая ≈4,29 млн / пессимист. ≈3,81 млн → от пессимистичной прибыль −691 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Иванцево ≈2,8 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6039
Рейтинг 32/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 191 488 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 149 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 151 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Иванцево д. | 15 сот. | 3 400 000 | 226 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Иванцево д. | 14 сот. | 3 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Березка СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Иванцево д. | 7,5 сот. | 1 875 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мичуринец СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Курово д. | 42 сот. | 7 550 000 | 179 762 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Курово д. | 6,9 сот. | 1 725 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Капорки д. | 8,5 сот. | 3 500 000 | 411 765 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Капорки д. | 27,6 сот. | 16 399 000 | 594 167 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Курово д. | 9,5 сот. | 3 250 000 | 342 105 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 945 / 60 974 / 85 625 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 767 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 529 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 290 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 814 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -691 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Горняк СНТ | 73 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 47 945 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Ягодка СНТ | 80 м² | 6 сот. | 6 850 000 | 85 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Муханки пос. | 77 м² | 9 сот. | 3 999 999 | 51 948 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Каменный Ручей СНТ | 80 м² | 8 сот. | 5 600 000 | 70 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.07.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается в продажу уютный и ухоженный дом в. Лесном Снт Авиатор, соседи проживают круглогодично, участок с плодовыми деревьями и огромными Туями, личный выход в лес, пешком озеро. Дом кирпичный, построенный на совесть. Второй этаж: 2 спальни / одна с балконом, первый этаж: гостиная с камином, кухня, холл со столовой группой, веранда. Отдельная постройка на участке ( 3 метра от дома): ванная в плитке и туалетом, хозяйственной комнатой / кладовкой. Снт шлагбаум. Вся инфраструктура в 10 минут езды, электричка до Москвы 10 минут, Горнолыжные курорты 15 минут, вся инфраструктура в Д. Иванцево.