Дмитровское ш., 89 км от МКАД
Айбутово д., Талдомский гор. округ
Дом 59 м², участок 15 сот., брус.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 04.05.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 61 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 355 тыс. → дом ≈1,79 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,6 млн / целевая ≈2,34 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −826 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −28 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Талдом-Савёловский ≈16,9 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6037
Рейтинг 16/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 43 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 658 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 355 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 795 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 424 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Леоново д. | 25 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Леоново д. | 10 сот. | 180 000 | 18 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Леоново д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Есаулово д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Костолыгино д. | 25 сот. | 350 000 | 14 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Калинкино д. | 11 сот. | 610 000 | 55 455 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Калинкино д. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Дмитровка д. | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ельцыново д. | 12 сот. | 260 000 | 21 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Рождество-Вьюлки д. | 8,1 сот. | 240 000 | 29 630 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 59 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 42 917 / 75 000 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 603 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 473 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 343 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 082 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -825 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Дмитровка д. | 60 м² | 11 сот. | 2 350 000 | 39 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.2 км | Калинка СНТ | 60 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Лира СНТ | 60 м² | 10 сот. | 999 999 | 16 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Григорово д. | 59,7 м² | 16,9 сот. | 1 699 000 | 28 459 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Содружество СНТ | 60 м² | 10 сот. | 3 100 000 | 51 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Здоровье-1 СНТ | 60 м² | 15 сот. | 2 800 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Жизнеево д. | 65 м² | 14,6 сот. | 1 100 000 | 16 923 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | 60 м² | 16,8 сот. | 4 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.9 км | Растовцы д. | 60 м² | 12 сот. | 3 200 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.9 км | 60 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 66 667 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.05.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 15.05.2026 | 2 150 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:21 | снова в продаже | — → 2 150 000 |
Описание
Продаётся уютный участок с домом и баней в Талдомском районе (д. Айбутово, д. 20). Продаётся ухоженный земельный участок в тихом и живописном месте деревня Айбутово, Талдомский район. Отличный вариант для дачи или круглогодичного проживания. Дом 60 м2, из бруса, облицован кирпичом. 1 этаж: просторная длинная кухня, большая комната и 2 уютные комнаты поменьше. Удобная входная терраса и отдельная терраса-крыльцо. 2 этаж: светлая комната с двумя крыльями и скосами крыши (мансардный тип). Баня 18 м2, готова к использованию. Участок и постройки: 2 колодца с водой. Дровник. Уличный туалет. Участок полностью засеян газоном. Есть подготовленные и вспаханные зоны под огород и цветник. Плодовые и ягодные насаждения: Яблони, груша, сливы. Виноград. Жимолость. Малина. Чёрная и красная смородина. Участок очень ухоженный, зелёный, создаёт атмосферу уюта и отдыха на природе. Участок по документам 15 сот., по факту больше 20 сот. Соседи спокойные и доброжелательные. Местоположение: Деревня Айбутово расположена рядом с уникальной природной территорией Журавлиная родина, известной своей чистой экологией, лесами и редкими птицами. Всего в 5 минутах пешком пруд, пригодный для купания и отдыха в тёплое время года. . Звоните или пишите с удовольствием покажем участок и ответим на все вопросы!