Дмитровское ш., 43 км от МКАД
Светлячок СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 65 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 17.06.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 51 %
Земля ≈272 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,63 млн → дом ≈1,77 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 72 тыс.–198 тыс. ₽/м², медиана 104 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,27 млн / целевая ≈6,54 млн / пессимист. ≈5,82 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,73 млн ₽, маржа 30 %, ROI 42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Драчёво ≈2,1 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6036
Рейтинг 65/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 104 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 84 % | 36 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 19 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 272 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 634 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 766 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 169 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Ближнево д. | 8 сот. | 4 020 000 | 502 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ближнево д. | 10,7 сот. | 3 210 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ярово д. | 8 сот. | 4 500 000 | 562 500 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ближнево д. | 8,2 сот. | 4 110 000 | 501 220 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ближнево д. | 6,9 сот. | 1 835 630 | 266 033 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ближнево д. | 25,8 сот. | 3 873 000 | 150 116 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ближнево д. | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ближнево д. | 9,6 сот. | 2 798 000 | 291 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ближнево д. | 5 сот. | 2 700 000 | 540 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ближнево д. | 7,4 сот. | 1 407 900 | 190 257 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 71 542 / 104 225 / 198 333 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 270 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 906 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 543 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 816 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 726 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Подчерково с. да: «санузел» + «отделки» | 62,9 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 71 542 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Капорки КП да: «с/у» + «ремонтом» | 71 м² | 6 сот. | 7 400 000 | 104 225 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | да: «ванная» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 11 900 000 | 198 333 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 14.08.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
См. Фото.,. В продаже хороший, утеплённый дом в огороженном и охраняемом Снт "Светлячок".,. Участок 6 соток (сухой, ровный, без уклонов, прямоугольный).,. На участке имеется 3 (три) строения дом + летняя кухня + летний санузел 2 Х 3 ( душевая кабина с электронагревателем + раковина + туалет).,. Тропинки выложены плиткой. Дом 3 этажа1 этаж (кирпичный) гараж + комната 6 м2 + веранда (остеклена),., 2 этаж (брус- утеплён) 3 комнаты,., 3 этаж (брус -утеплён) 1 большая комната + 2 маленьких подсобных помещения + большая лоджия (остеклена).,. + чердак, в рост человека.,. Отопление отлично сложенная печка + электрические батареи в каждой комнате.,. 1 этаж утеплённый и с улицы и внутри, 2 этаж мансарда. Чердак с утепленным полом, поэтому в жару мансарда не нагревается от крыши. Печь сложена в длину кирпича Тепло держит 3-е суток. Отопление в доме: печь и электрические батареи. Проводка медная. Летняя кухня 3*4 с печкой в полкирпича. Нагревается очень быстро. + электрическая батарея. Плита электрическая с духовкой. Рукомойник электрический для пользования в холодное время года. На улице летняя вода с раковиной. К летней кухне пристроена беседка 3*4 с высокими потолками. Душевая летняя с электрическим водонагревателем на 50л и фильтрами. Туалет летний с закопанной бочкой на 500 л. До Автобусной остановки 5 минут пешком.,. До г. Дмитров 4 км., В г. Дмитров магазины, рынки, аптеки и т. Д Торг возможен.