Дмитровское ш., 96 км от МКАД
Дубна г., Дубна гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 15.06.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 47 %
Земля ≈295 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,77 млн → дом ≈1,13 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 54 тыс.–217 тыс. ₽/м², медиана 123 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,7 млн / целевая ≈3,33 млн / пессимист. ≈2,96 млн → от пессимистичной прибыль −105 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −3 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Большая Волга ≈4,2 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6033
Рейтинг 17/100 · уверенность 47 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 139 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 6.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 294 512 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 767 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 133 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 4,2 сот. | 2 500 000 | 595 238 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Репка-2 СНТ | 4 сот. | 1 800 000 | 450 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 4,2 сот. | 2 800 000 | 666 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Репка СНТ | 3 сот. | 700 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Репка СНТ | 5,2 сот. | 1 450 000 | 278 846 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Восход СНТ | 5,5 сот. | 2 500 000 | 454 545 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Репка СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Восход СНТ | 4,1 сот. | 1 200 000 | 292 683 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 4,1 сот. | 1 600 000 | 390 244 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 13,1 сот. | 12 000 000 | 916 031 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 54 393 / 123 333 / 217 391 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 700 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 515 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 330 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 960 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -105 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | 30 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 123 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 34,5 м² | 7,5 сот. | 7 500 000 | 217 391 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 38 м² | 5,3 сот. | 7 700 000 | 202 632 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.5 км | Весна СНТ | 23,9 м² | 4,4 сот. | 1 300 000 | 54 393 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Мечта СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 79 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 24.08.2026 | 2 900 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 6 соток, ухоженный, есть парник, сараи, дом площадью 30 кв. М., утеплен, есть печка, веранда, окна двойной стеклопакет. Много цветов, малина, смородина, крыжовник, ежевика, груша, яблоня, боярышник.