Дмитровское ш., 32 км от МКАД · земля с домом
Полянка-1 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 90 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «Это не просто домик под шашлыки.»
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 62 %
Земля ≈238 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,43 млн → дом ≈1,27 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 35 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль −917 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −23 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, колодец.
До ст. пл. 116 км ≈2 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6027
Рейтинг 43/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 237 643 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 426 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 274 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 156 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Лупаново д. | 15,1 сот. | 4 500 000 | 298 013 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кузяево д. | 7,6 сот. | 1 750 000 | 230 263 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кузяево д. | 6,2 сот. | 930 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кузяево д. | 46 сот. | 11 950 000 | 259 783 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зараменье СНТ | 50 сот. | 13 000 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кузяево д. | 6,5 сот. | 1 950 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лупаново д. | 5 сот. | 3 400 000 | 680 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зараменье д. | 19 сот. | 3 000 000 | 157 895 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Зараменье д. | 35 сот. | 9 450 000 | 270 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Спас-Каменка д. | 16 сот. | 15 000 000 | 937 500 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 000 / 43 750 / 54 444 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 722 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 536 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 350 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 978 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -917 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Икша пгт | 90 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Икша пгт | 86,5 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 43 931 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Родник-2 СНТ | 89 м² | 6,1 сот. | 4 800 000 | 53 933 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Энергетик СНТ | 96 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Сосенка СНТ | 90 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Фортуна СНТ | 96 м² | 7,2 сот. | 4 200 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Базарово д. | 100 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.5 км | Сердце леса КП | 89 м² | 6,3 сот. | 10 700 000 | 120 225 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Новое Игнатово КП | 80 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Дзержинец-83 СНТ | 83 м² | 6 сот. | 3 450 000 | 41 566 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютная дача в лесу. Свой пруд. Дмитровский округ СНТ Полянка-1, Дмитровский муниципальный округ. Всего 30 км от МКАД. Тихий, закрытый от трасс поселок. Вокруг лес, воздух стерильный. Круглогодичный подъезд (дороги чистят). Сетевые магазины 5 минут на машине. Участок: 6 соток, ровный, ухоженный. Своя зеленая зона. На территории СНТ общий пруд (рыбалка, летом купание). Сам дом (90 кв.м, 2 этажа): Планировка: 5 изолированных комнат + кухня-терраса. Огромный плюс кухня объединена с террасой Комнаты: места хватит всем. Родительская спальня, детские, гостиная, кабинет все поместилось. Электричество (мощности хватает ). Колодец (своя свежая вода, бесплатно). Летний водопровод заведен в дом . Отопление: Печь (создает тот самый дачный уют и аромат дров, сушит дом), дом держит тепло. Это не просто домик под шашлыки. Это капитальное строение для жизни с весны по осень (и наездов зимой). Территория тихая, соседи адекватные, СНТ небольшое и ухоженное. Кому подойдет: Семье с детьми (своя комната у каждого + лес рядом). Парам, которые хотят выходные в тишине. Тем, кто устал от гаражных кооперативов и шумных шоссе.