Дмитровское ш., 32 км от МКАД
Гришино д., Дмитровский гор. округ
Дом 60 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 30.08.2024.
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,27 млн → дом ≈1,62 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,71 млн / целевая ≈4,23 млн / пессимист. ≈3,76 млн → от пессимистичной прибыль ≈199 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 6 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — по границе.
До ст. Морозки ≈8,3 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №6019
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 4.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 275 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 625 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Гришино д. | 6,3 сот. | 756 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Гришино д. | 22 сот. | 3 300 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Гришино д. | 20 сот. | 6 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гришино д. | 8 сот. | 910 000 | 113 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гришино д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коверьянки д. | 8 сот. | 1 320 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коверьянки д. | 7,3 сот. | 1 142 000 | 156 438 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коверьянки д. | 16,5 сот. | 3 700 000 | 224 242 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коверьянки д. | 12,8 сот. | 2 560 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Коверьянки д. | 25,2 сот. | 5 040 000 | 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 167 / 81 667 / 147 458 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 705 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 470 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 234 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 764 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 199 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Земляки КП | 60 м² | 15 сот. | 4 900 000 | 81 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Никулино д. | 60 м² | 7,5 сот. | 4 990 000 | 83 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Никулино СНТ | 61 м² | 7,5 сот. | 3 100 000 | 50 820 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Арбат СНТ | 57,7 м² | 6 сот. | 4 150 000 | 71 924 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сурмино-3 КП | 65,3 м² | 10 сот. | 11 500 000 | 176 110 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Шустово КП | 56 м² | 12,5 сот. | 6 500 000 | 116 071 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Фрегат СНТ | 68 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 54 412 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Шадрино д. | 59 м² | 7,9 сот. | 8 700 000 | 147 458 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Яхрома Ривер дп | 58 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 112 069 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Лесная Сказка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 24 167 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.08.2024 | 3 900 000 | история площадки |
| 11.09.2024 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.10.2024 | 3 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.03.2025 | 3 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.04.2025 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.05.2025 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.06.2025 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.06.2025 | 3 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.07.2025 | 3 150 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.07.2025 | 2 900 000 (−250 000) | история площадки |
| 02.01.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 800 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.08.2026 | 2 900 000 (−850 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpодаю свoй участок 10 соток. Участок ровный, правильнoй фоpмы. Эл-во 15 квт, газ по границе участка, центральное водоснабжение и водоотведение. Учaстoк paсполoжен в непocредственной близости oт Дмитровскoго шoссe. Автобусная остановка находится в 200 метрах, транспорт курсирует до Дмитрова, Икши. Рядом детский сад, школа, магазины, Сбербанк. Собственник, договор купли продажи от физлица. Торг уместен!