Дмитровское ш., 80 км от МКАД
Надежда-М СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 53 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 02.07.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 322 тыс. → дом ≈1,53 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 53 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈960 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,6 млн / целевая ≈3,24 млн / пессимист. ≈2,88 млн → от пессимистичной прибыль ≈348 тыс. ₽, маржа 12 %, ROI 14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Соревнование ≈5 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №6009
Рейтинг 29/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 27 % | 11.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 322 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 528 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 830 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда-М СНТ | 7,5 сот. | 1 150 000 | 153 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Надежда-М СНТ | 11,6 сот. | 1 500 000 | 129 310 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Опал СНТ | 20 сот. | 750 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Опал СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надеждино д. | 7,4 сот. | 743 600 | 100 486 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Репка СНТ | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Репка СНТ | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Иванушка СТ | 9 сот. | 700 000 | 77 778 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 7 Участок пос. | 7,7 сот. | 200 000 | 25 974 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 7 Участок пос. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 960 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 980 / 67 925 / 72 000 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 600 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 420 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 240 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 880 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 347 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.2 км | Отечество ДПК да: «санузел» + «ремонт» | 50 м² | 6,2 сот. | 2 649 000 | 52 980 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Елочка СНТ да: «санузел» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Елочка СНТ да: «санузел» + «отделка» | 53 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 67 925 | снято (цена объявления) 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 133583806 Продается крепкая, функциональная дача, расположенная в СНТ НАДЕЖДА-М Дмитровского райна. Хорошая, экология, отличная транспортная доступность и инфраструктура. Замечательное место для отдыха! В составе объекта: Дом 53 кв.м. Очень теплый и крепкий! Ленточный фундамент, первый этаж бревенчатый, второй этаж каркасный. Первый этаж полностью отделан, меблирован, на втором этаже требуется завершить отделку. Удачная планировка: Терраса 7,2 кв.м., прихожая-холл 7.1 кв.м., спальня 7,2 кв.м., комната 15 кв.м. На втором этаже открытое пространство для комнаты площадью 14-18 кв.м. Гостевой домик с кухней: каркасный, просторный, на блочном фундаменте, обшит сайдингом. Планировка: крыльцо 2,8 кв.м., гостевая комната/столовая 13,2 кв.м., кухня 5,3 кв.м., комната 8,2 кв.м. Также есть просторный чердак для хранения инвентаря. Участок 599 кв.м. Ровный, огорожен. На участке помимо построек теплица, металлический каркас для уличной кухни, уличный туалет с умывальником, летний водопровод. В пешей доступности канал имени Москвы (можно купаться и отдохнуть у воды), магазины. За 10 минут пешком можно добраться до автобусной остановки и быстро добраться до жд-вокзала Дмитрова.