Дмитровское ш., 75 км от МКАД
Запрудня пгт, Талдомский гор. округ
Дом 46,4 м², участок 7 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 26.07.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 471 тыс. → дом ≈3,03 млн ₽, 65 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 30 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈928 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,58 млн / целевая ≈2,32 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль −1,84 млн ₽, маржа −89 %, ROI −47 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Соревнование ≈1,2 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №6004
Рейтинг 15/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 471 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 029 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 65 280 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Запрудня пгт | 7,2 сот. | 1 100 000 | 152 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Запрудня пгт | 5,5 сот. | 1 870 000 | 340 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Соревнование СНТ | 7,6 сот. | 758 000 | 99 737 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Запрудня пгт | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Запрудня пгт | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Запрудня пгт | 15 сот. | 980 000 | 65 333 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Запрудня пгт | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Зарница СНТ | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Базальт СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Виктория СНТ | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 928 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 915 / 56 695 / 87 209 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 576 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 447 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 318 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 061 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 842 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −89 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Березка СНТ | 43 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 87 209 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Электрон СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 59 524 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Тюльпан СНТ | 46 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Запрудня пгт | 50 м² | 7 сот. | 3 350 000 | 67 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Запрудня пгт | 54 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 64 815 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Топаз СНТ | 46 м² | 6 сот. | 2 620 000 | 56 957 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Радуга-7 СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 38 542 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Экспресс СНТ | 44,3 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 56 433 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Елочка СНТ | 46,8 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 29 915 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Лужайка СНТ | 47 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 51 064 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается хороший одноэтажный дом площадью Талдомский городской округ, пгт Запрудня, Садовый переулок. Дом расположен на участке 7 соток (можно купить на 14 сотках). Участок с лесными деревьями, граничит с лесом. К дому ведет хорошая дорога,