Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Чанки с., Коломенский гор. округ
Дом 54,3 м², участок 12 сот., 2017 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 562 тыс. → дом ≈2,93 млн ₽, 54 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 46 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,09 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,62 млн / целевая ≈4,16 млн / пессимист. ≈3,7 млн → от пессимистичной прибыль −354 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Амерево ≈2,2 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №60
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 20 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 562 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 928 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 53 923 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Чанки с. | 40 сот. | 4 500 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Чанки с. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чанки с. | 20 сот. | 2 150 000 | 107 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чанки с. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чанки с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нижнее Хорошово с. | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Хорошово-2 СПК | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Хорошово-2 СНТ | 12 сот. | 280 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хорошово-2 СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чанки с. | 12 сот. | 1 530 000 | 127 500 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 086 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 872 / 83 167 / 126 126 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 966 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 624 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 393 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 162 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 699 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -353 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Парфентьево с. | 60 м² | 6 сот. | 8 390 000 | 139 833 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Сергиевское с. | 65,4 м² | 7 сот. | 3 000 000 | 45 872 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Семибратское д. | 60 м² | 8 сот. | 4 990 000 | 83 167 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Взлет СНТ | 47 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 102 128 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Бакунино д. | 67 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 67 164 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | 44,4 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 126 126 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | 38,5 м² | 7,5 сот. | 3 300 000 | 85 714 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | Пески пгт | 69,7 м² | 6,5 сот. | 4 150 000 | 59 541 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.03.2025 | 3 450 000 | история площадки |
| 13.03.2025 | 3 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 06.07.2025 | 3 600 000 (+200 000) | история площадки |
| 10.07.2025 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.07.2025 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.09.2025 | 3 600 000 (+150 000) | история площадки |
| 23.03.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 499 999 (−1) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 450 000 (−49 999) | история площадки |
| 11.09.2026 | 3 490 000 (+40 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 3 500 000 (+10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 3 490 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник! Участок 12 соток, правильной формы,имеет круглогодичный подъезд.Назначение ИЖС. К участку подведено электричество 15 кВт, поселок газифицирован. Рядом с домом есть лес, каскад прудов, остановка общественного транспорта - отличное транспортное сообщение с городом. Общая площадь застройки 70,2 кв. м Дома 54,3 квадратных метра+открытая веранда.СВОБОДНОЙ ПЛАНИРОВКИ. Дом возведён на мощной утепленной Ж/Б плите, которая заливалась на свайно ростверковом фундаменте с соблюдением строительных норм и документации (Есть ПРОЕКТ) Есть РАЗРЕШЕНИЕ на строительство второго жилого дома на этом участке площадью 227,4 кв.м. Вагон бытовка остается новым собственникам. Дом оформлен как жилой. В услугах риелтора не нуждаюсь!