Дмитровское ш., 49 км от МКАД
Малые Дубровки д., Дмитровский гор. округ
Дом 41 м², участок 8 сот.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 02.07.2026.
Рейтинг 54/100 · уверенность 59 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 742 тыс. → дом ≈958 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 12 тыс.–182 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль ≈477 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: скважина; газ — по границе; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Каналстрой ≈4,4 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5995
Рейтинг 54/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 18.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 789 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 742 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 958 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 366 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Настасьино д. | 16 сот. | 2 900 000 | 181 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кончинино д. | 30 сот. | 5 800 000 | 193 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Настасьино д. | 20 сот. | 2 050 000 | 102 500 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кончинино д. | 6,5 сот. | 1 000 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Наука-Торф СНТ | 9,3 сот. | 750 000 | 80 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Наука-Торф СНТ | 13,4 сот. | 1 200 000 | 89 552 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кончинино д. | 9,3 сот. | 750 000 | 80 645 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кончинино д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кончинино д. | 5 сот. | 3 100 000 | 620 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кончинино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 500 / 80 268 / 182 482 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 302 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 137 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 972 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 642 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 477 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | 40 м² | 8 сот. | 4 490 000 | 112 250 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | Подмошье д. | 42 м² | 8,4 сот. | 4 100 000 | 97 619 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Горшково КП | 40 м² | 6,3 сот. | 500 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дружба-6 СНТ | 40,8 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 40 441 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 41,1 м² | 5,4 сот. | 7 500 000 | 182 482 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6 км | Подчерково с. | 41 м² | 10 сот. | 7 000 000 | 170 732 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Кедр СНТ | 40 м² | 10 сот. | 2 990 000 | 74 750 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Мичуринец СНТ | 41,4 м² | 5,5 сот. | 1 550 000 | 37 440 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Ярово д. | 41,1 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 85 158 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Дятлинское СНТ | 39,8 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 75 377 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 29.07.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 8 соток с жилым домом 41 м2 в д.Малые Дубровки Дмитровского района. На участке расположен дом 41 м2, хоз.блок, уличный туалет. Коммуникации: скважина, электричество 15кВт, газ по границе. Участок 8 соток, ровный, по