Дмитровское ш., 91 км от МКАД
Связист России СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 52,2 м², участок 6 сот.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 08.07.2025.
Рейтинг 15/100 · уверенность 56 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 284 тыс. → дом ≈1,42 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 16 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,36 млн / целевая ≈1,22 млн / пессимист. ≈1,09 млн → от пессимистичной прибыль −1,4 млн ₽, маржа −129 %, ROI −56 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Власово ≈3 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5994
Рейтинг 15/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 284 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 416 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 126 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Геофизик СНТ | 12 сот. | 200 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Око СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Око СНТ | 20 сот. | 2 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЦСКА СНТ | 12 сот. | 434 500 | 36 208 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | ЦСКА СНТ | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Избиратель СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Луч СНТ | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Петрино д. | 10 сот. | 550 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 5,7 сот. | 430 000 | 75 439 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 044 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 842 / 28 970 / 46 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 360 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 292 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 224 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 088 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 401 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −129 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Дубки СНТ | 51,2 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 42 969 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Рассвет-2 СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 24 038 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Надежда СНТ | 50 м² | 7,7 сот. | 4 100 000 | 82 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Сорокино СНТ | 50,5 м² | 6 сот. | 800 000 | 15 842 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Каскад СТ | 54 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 31 481 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Взлет СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 22 727 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Бекерон-2 СНТ | 47 м² | 8,4 сот. | 1 800 000 | 38 298 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Сатурн СНТ | 46,6 м² | 7 сот. | 1 350 000 | 28 970 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Родник СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 21 296 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Здоровье СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2025 | 1 750 000 | история площадки |
| 14.08.2025 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается летний домик площадью 52.2 кв. м. на ухоженном земельном участке в 6,2 сотки, расположенный в живописном садовом товариществе СНТ Отдых, недалеко от деревни Растовцы, Талдомского района, Московская область. Этот уникальный объект станет