Дмитровское ш., 80 км от МКАД
Вербилки пгт, Талдомский гор. округ
Дом 60 м², участок 15 сот., щитовой.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 08.08.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 58 %
Земля ≈81 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,22 млн → дом ≈483 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 21 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,44 млн / целевая ≈1,3 млн / пессимист. ≈1,15 млн → от пессимистичной прибыль −1,39 млн ₽, маржа −121 %, ROI −55 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — в перспективе; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Вербилки ≈4,1 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5982
Рейтинг 31/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 154 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 217 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 483 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Вербилки пгт | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Стариково с. | 22,7 сот. | 3 500 000 | 154 185 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Стариково с. | 30 сот. | 3 900 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новогуслево с. | 13 сот. | 1 100 000 | 84 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вербилки пгт | 15,5 сот. | 3 498 000 | 225 677 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вербилки пгт | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Стариково д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новогуслево с. | 9 сот. | 720 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вербилки пгт | 20 сот. | 2 600 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новогуслево с. | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 154 / 26 087 / 38 095 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 441 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 369 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 297 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 153 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 392 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −121 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −55 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Побережье СНТ | 65 м² | 8 сот. | 1 375 000 | 21 154 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Гуслево д. | 46 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 26 087 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Калинка СНТ | 42 м² | 10,6 сот. | 1 600 000 | 38 095 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.08.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок (угловой) площадью 15 соток. Участок ровный, сухой, правильной формы. Земли населённых пунктов, ИЖС с пропиской, электричество 8 кВт, с возможносьою увеличения до 15кВт, столбы по границе, в перспективе ГАЗ На участке расположена нежилая постройка, колодец (9 колец), переливной септик из двух бетонных колец и плиты. Развитая инфраструктура.В шаговой доступности автобусная остановка (5 минут), ближайший супермаркет и маркетплейсы 3 минуты на автомобиле, 15 минут пешком, до железнодорожной станции Вербилки 15 минут на машине. В посёлке,дет. сады, школа, до ж/д 5 мин на авто. Хороший (асфальтная крошка) круглогодичный подъезд. Соседи уже отстроились. Неподалеку замечательный смешанный лес, с грибами и ягодами, река Дубна. Чистая природа, свежий воздух - забудьте о городской суете и наслаждайтесь жизнью на природе!