Новорязанское ш., 52 км от МКАД
Васильково ДНТ, Раменский гор. округ
Дом 109,6 м², участок 11,7 сот., 2018 год.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,25 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 08.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 77/100 · уверенность 54 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 11,7 сот. = 1,05 млн → дом ≈2,1 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 100 тыс.–158 тыс. ₽/м², медиана 146 тыс.
Ремонт ≈1,99 млн, покупка после торга ≈2,67 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈17,25 млн / целевая ≈15,52 млн / пессимист. ≈13,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈9,13 млн ₽, маржа 66 %, ROI 196 %.
⚠ ROI 196 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Кузяево ≈2,1 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №598
Рейтинг 77/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 21 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 70 % | 4.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 483 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 047 000 ₽ (11,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 098 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 142 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Васильково ДНТ | 7,4 сот. | 739 000 | 99 865 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Васильково ДНТ | 6,2 сот. | 1 200 000 | 193 548 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васильки ДНП | 9,2 сот. | 1 290 000 | 140 217 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильково ДНТ | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ясная Поляна ДНП | 6,2 сот. | 1 000 000 | 161 290 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильки ДНП | 7,2 сот. | 900 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васильково ДНТ | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васильки ДНП | 6,5 сот. | 1 199 000 | 184 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Васильки ДНП | 11 сот. | 900 000 | 81 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Васильки ДНП | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 109,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 992 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 145 833 / 158 120 |
| цена объекта | 3 145 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 673 250 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 17 245 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 16 383 000 ₽ |
| продажа: целевая | 15 520 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 13 796 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 9 130 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 196 % |
| пояснение расчета | ROI 196 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены); в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
| ⚠ проверьте | ROI 196 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Усадьба Вороново КП да: «санузлом» + «мебель» | 117 м² | 11 сот. | 18 500 000 | 158 120 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Карпово с. да: «санузел» + «отделкой» | 120 м² | 12 сот. | 12 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Речицы с. да: «санузел» + «теплый пол» | 120 м² | 11,3 сот. | 17 500 000 | 145 833 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 245 000 | история площадки |
| 24.07.2026 | 3 145 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 145 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Срочно Дом,или Участок с 2 Домами. Участок почти 12 сотых в нем два дома один большой один маленький оба двухэтажный.Достроить можете под любой вкус один сделать домом второй баней или ещё что-то,имеется вся коммуникация вода ,свет,охрана и т.д Также есть внутри дома строительные материалы +-на сумму 200тыс ,и две скважины ,дрова,камаз песка . Это отличный вариант для хорошей жизни по дальше от городской суеты,участок большой рядом лес и хорошие соседи. Торг есть в пределах разумного! Хотим наличкой или же можно через Банк. Если решили серьезно приобрести Звоните ,