Дмитровское ш., 70 км от МКАД
МИЭМ-2 СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 36 м², участок 12 сот., дерево.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 13.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,1 млн → дом ≈695 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈620 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,84 млн / целевая ≈1,66 млн / пессимист. ≈1,48 млн → от пессимистичной прибыль −675 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Орудьево ≈6,6 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5979
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.6 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 106 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 105 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 695 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 306 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Меридиан СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Механизатор СНТ | 15 сот. | 790 000 | 52 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Механизатор СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Непейно д. | 19 сот. | 1 700 000 | 89 474 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Якоть СНТ | 6 сот. | 1 350 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Непейно д. | 8,5 сот. | 1 250 000 | 147 059 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Каскад СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Якоть СНТ | 5,3 сот. | 1 299 999 | 245 283 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Якоть СНТ | 4,5 сот. | 600 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 714 / 45 744 / 54 094 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 844 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 752 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 660 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 475 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -675 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Электрик СНТ | 37,6 м² | 6 сот. | 1 795 000 | 47 739 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Технолог СНТ | 37,7 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 34 483 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Вишенка СНТ | 33 м² | 6,3 сот. | 1 750 000 | 53 030 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Жуковка д. | 36 м² | 10,5 сот. | 4 100 000 | 113 889 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Восход-3 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 290 000 | 30 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Фиалка-1 СНТ | 33,3 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 51 051 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Татищево д. | 34,2 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 54 094 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Заря СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 400 000 | 35 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Чайка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Совхоза Буденновец пос. | 32 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 118 750 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.05.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 06.07.2026 | 1 850 000 (−150 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 1 800 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Один из лучших участков в лесном СНТ! Состоит из двух отдельных участков (6 соток +6 соток) в одном заборе ( 50:04:0220310:29 и 50:04:0220310:30) Солнечный, сухой , правильной формы, ухожен. Свой выход в красивый лес с грибами и ягодами. Отличные соседи. На участках два небольших строения : домик с маленькой печкой для сезонного проживания и летняя кухня с хозблоком. В домике две комнаты со спальными местами, все очень чисто и уютно. В летней кухне - все , что нужно для кухни. Необходимый минимум для проживания с весны до глубокой осени. Рядом с кухней площадка для барбекю. На участке колодец - 5 колец (хорошая вода), электричество - 15кВт (прямой договор с Мосэнергосбыт). Участок полностью огорожен: 2 калитки и 2-е ворот с разных сторон участка. СНТ находится в 15 минутах от Дмитрова, есть автобусная остановка. В 5 минутах пляж Жестылевского водохранилища. Один взрослый собственник, документы готовы к быстрой сделке. Возможна ипотека.