Дмитровское ш., 45 км от МКАД · земля с домом
Шустино д., Дмитровский гор. округ
Участок 11 сот.
Дом по описанию: «Яхромы в полукилометре от дороги, ведущей к курорту и отделен от дорожного шума и суеты тихими садами и уютными домиками деревни Шустино.»
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,08 млн; первая цена 3,08 млн ₽ от 12.07.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 30 %
Земля ≈251 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 2,76 млн → дом −13 тыс. ₽ (нижний квартиль 10 участков).
Площадь дома не указана — экономику не считаем.
Коммуникации: свет — по границе.
До ст. пл. 80 км ≈3,3 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №5961
Рейтинг 66/100 · уверенность 30 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: площадь дома, материал, год); аналогов 0 (разброс ₽/м² —); данные есть по 29 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 33.7 |
| торг | 5 | 71 % | 10.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 12.9 |
| участок | 5 | 64 % | 9.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 251 226 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 763 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −13 000 ₽ |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Шустино д. | 8,1 сот. | 2 025 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Шустино д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Шустино д. | 12 сот. | 1 780 000 | 148 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шустино д. | 7,6 сот. | 2 500 000 | 328 947 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шустино СНТ | 8 сот. | 2 350 000 | 293 750 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Самшит СНТ | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шустино д. | 15,3 сот. | 3 900 000 | 254 902 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ильинское с. | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ильинское с. | 32,2 сот. | 8 499 000 | 263 944 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ульянки д. | 13 сот. | 2 980 000 | 229 231 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | площадь неизвестна, оценка по фото пока не получена |
| бюджет реставрации | площадь дома неизвестна |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | — |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | — |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | площадь дома не указана — экономику не считаем |
| экономика не посчитана | площадь дома не указана — экономику не считаем |
Аналоги
Аналогов не нашлось (нет площади дома, координат или похожих домов рядом).
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 3 077 200 | история площадки |
| 13.08.2026 | 2 750 000 (−327 200) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
СОРОЧАНЫ! Две с половиной минуты на автомобиле до парковки горнолыжного курорта Сорочаны! Это - зимой! И ровно столько же - до зоны отдыха ИРИЙ с собственным песчаным пляжем, ресторанами, зонами барбекью, спортивными площадками и прочими прелестями развитой инфраструктуры летнего отдыха! Земельный участок площадью 1099 кв. м расположен на первой надпойменной террасе р. Яхромы в полукилометре от дороги, ведущей к курорту и отделен от дорожного шума и суеты тихими садами и уютными домиками деревни Шустино. Участок расположен на возвышенности, полого спускающейся к реке, а за рекой на противоположном берегу открывается широкий простор с видом на вековой лес и живописные постройки и церковь Рождества Христова в Ильинском. Для покупки доступно три участка площадью 1 203 (номер 765), 1 099 (номер 756), 1 230 (номер 766). За участок 755 (1 282 кв. м.) внесен задаток. Схема участков приложена. приложена полная выписка по 755 (без перс. данных). Цена в объявлении указана за самый маленький участок (номер 756). Инфраструктура: К двум верхним участкам (755 и 756) подходит асфальтированная дорога, к двум нижним - грунтовая. Электричество - по границе участка. Территория включена в планы по газификации (см. сайт connectgas, деревня Шустино). Рядом (1-3 минуты на автомобиле) развитая инфраструктура: супермаркеты "Пятерочка", пункты доставки WB, Ozon, рестораны, хозяйственные магазины, спортивная инфраструктура: бассейн, корты, пляжи, гольф-клуб и горнолыжные комплексы Шуколово, Сорочаны. Транспортная доступность: Участки находятся: - в 48 км от МКАД; - с 2025 года в 12 минутах от съезда на ЦКАД; - в 500 метрах от дороги, ведущей к горнолыжному курорту Сорочаны; - в 11 минутах на автомобиле до станции Яхрома. координаты для карт яндекс:56.264727, 37.581568 Шустино 12С