Дмитровское ш., 95 км от МКАД
Воргаш д., Талдомский гор. округ
Дача 12 м², участок 14 сот.
Цена 550 тыс. ₽, снижали с 950 тыс.; первая цена 800 тыс. ₽ от 10.10.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 49 %
Земля ≈18 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 254 тыс. → дом ≈296 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 23 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈468 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈761 тыс. / целевая ≈685 тыс. / пессимист. ≈609 тыс. → от пессимистичной прибыль −98 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лебзино ≈2,4 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5960
Рейтинг 24/100 · уверенность 49 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 7.5 |
| участок | 5 | 91 % | 7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 18 118 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 254 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 296 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Воргаш д. | 15 сот. | 150 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воргаш д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Воргаш д. | 13,5 сот. | 240 000 | 17 778 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Воргаш д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Воргаш д. | 12,8 сот. | 400 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Воргаш д. | 30 сот. | 539 000 | 17 967 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Воргаш д. | 14 сот. | 260 000 | 18 571 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Щит СНТ | 20 сот. | 400 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Великий Двор с. | 7 сот. | 990 000 | 141 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Великий Двор с. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 333 / 66 250 / 166 667 |
| цена объекта | 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 467 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 761 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 723 000 ₽ |
| продажа: целевая | 685 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 609 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -98 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.5 км | Марьина Роща СНТ | 12 м² | 14 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Тополек СНТ | 10 м² | 7,5 сот. | 700 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.9 км | Звездочка СНТ | 10 м² | 7 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Марьина Роща СНТ | 14 м² | 14 сот. | 650 000 | 46 429 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | 15 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.5 км | Восход СНТ | 10 м² | 12 сот. | 3 100 000 | 310 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Соврыбфлот СНТ | 15 м² | 10 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2025 | 800 000 | история площадки |
| 07.04.2026 | 950 000 (+150 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 550 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок в Снт. Участок очищен. По всему периметру забор. На участке установлены (вкручены) сваи по периметру будущей постройки дома. Сваи 3 метра, врыты и покрашены антикором. Фото будущего дома на последнем снимке. Все подробности по телефону. Риелторам просьба не беспокоить.