Новорязанское ш., 50 км от МКАД
Старая мельница-2 ДНТ, Раменский гор. округ
Дом 42,6 м², участок 13,3 сот., 2020 год.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,35 млн; первая цена 3,35 млн ₽ от 19.09.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 13,3 сот. = 1,33 млн → дом ≈1,82 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 57 тыс.–174 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈852 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,78 млн / целевая ≈3,41 млн / пессимист. ≈3,03 млн → от пессимистичной прибыль −502 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −14 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Бронницы ≈2 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №596
Рейтинг 27/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 40 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 85 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 252 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 333 000 ₽ (13,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 817 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 653 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мельница-2 ДНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Старая мельница-2 ДНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мельница-2 ДНТ | 9,9 сот. | 1 000 000 | 101 010 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Старая мельница-2 ДНТ | 14 сот. | 2 150 000 | 153 571 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мельница-2 ДНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старая мельница-2 ДНТ | 7,2 сот. | 800 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аист СНТ | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Старая Мельница-3 дп | 6,6 сот. | 1 200 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Старая мельница-2 ДНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Машиностроитель пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 852 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 818 / 87 716 / 174 419 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 784 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 595 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 406 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 027 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -502 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Аист СНТ | 42 м² | 12 сот. | 5 700 000 | 135 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Петровское д. | 42,3 м² | 14,5 сот. | 4 500 000 | 106 383 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Янтарный ДП | 42 м² | 7 сот. | 2 900 000 | 69 048 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Янтарный ДП | 43 м² | 7 сот. | 2 650 000 | 61 628 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Кузнецово д. | 43 м² | 16 сот. | 7 500 000 | 174 419 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Петровское д. | 43,9 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 63 781 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Петровское д. | 44 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 56 818 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Бояркино д. | 42,6 м² | 13,5 сот. | 5 550 000 | 130 282 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 4.7 км | Бояркино д. | 42,6 м² | 13,5 сот. | 5 550 000 | 130 282 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Металлург СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 63 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.09.2026 | 3 350 000 | история площадки |
| 23.09.2026 | 3 150 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок огорожен забором, ровный, не топит. На участке расположено временно строение, для проживания подходит, состоит из сэндвич панелей, 2 комнаты, кухня, санузел. Заведено электричество. Дополнительно имеются сэндвич панели по 6 метров 10 шт.