Дмитровское ш., 67 км от МКАД
Запрудня пгт, Талдомский гор. округ
Дом 54 м², участок 7 сот., брус, 2025 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 64 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 471 тыс. → дом ≈3,03 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,08 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,7 млн / целевая ≈2,43 млн / пессимист. ≈2,16 млн → от пессимистичной прибыль −1,9 млн ₽, маржа −88 %, ROI −47 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Соревнование ≈1,3 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5959
Рейтинг 17/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 471 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 029 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 093 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Запрудня пгт | 7,2 сот. | 1 100 000 | 152 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Соревнование СНТ | 7,6 сот. | 758 000 | 99 737 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Запрудня пгт | 5,5 сот. | 1 870 000 | 340 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Запрудня пгт | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Запрудня пгт | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Запрудня пгт | 15 сот. | 980 000 | 65 333 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Запрудня пгт | 8 сот. | 790 000 | 98 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зарница СНТ | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Базальт СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Виктория СНТ | 7,5 сот. | 400 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 080 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 436 / 46 896 / 79 286 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 697 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 562 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 427 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 158 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 897 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −88 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Опал СНТ | 54 м² | 7,1 сот. | 3 500 000 | 64 815 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Запрудня пгт | 54 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 55 556 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Объединения Телешово ДП | 53 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 34 906 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Запрудня пгт | 56 м² | 10 сот. | 4 440 000 | 79 286 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Запрудня пгт | 50 м² | 7 сот. | 3 350 000 | 67 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Дядьково д. | 56 м² | 6,5 сот. | 3 200 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Молодость СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 399 000 | 25 436 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Борец СНТ | 51 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 38 235 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зарница СНТ | 70 м² | 6,2 сот. | 2 600 000 | 37 143 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Радуга СНТ | 58 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 25 862 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная продажа одноэтажного дома 6х9 метров. Дом расположен рядом с каналом им. Москвы (фактически это ближайший дом к реке- на Яндекс картах река хорошо видна). Дом новый, в нем никто не жил (его только месяц назад закончили отделывать). Отличное утепление 25 см! Довольно высокие потолки (примерно 2,6 метра). Окна тоже большие: 1,44 см в высоту каждое! Электрика разведена, внутри гипсокартон- осталось поклеить обои или чем захотите отделать/покрасить. Под чистовую отделку в общем сделан. Дом можно рассматривать и как коммерческую недвижимость, так как возможно сделать отдельный съезд с Дмитровского шоссе (думали над размещением на данном земельном участке банного комплекса с кафе и отелем). Очень удачное местоположение для жизни и для бизнеса! Недалеко железнодорожная станция Соревнование (идет электричка с Савеловского вокзала). Из Москвы можно добраться по Дмитровскому шоссе (дом стоит прям возле стеллы Дмитровского района, т. Е. Он стоит фактически на границе Дмитровского и Талдомского района). С домом продается участок площадью 6 соток, но возможно увеличение площади участка до 14 соток (это + 900.000 к цене из рассчёта 100.00 руб за 1 сотку). Так же возможна прирезка еще большей площади земельного участка примерно до + 50 соток, так как соседняя земля (березовая роща) государственная и владелец земли имеет преимущественное право на перераспределение земельного участка. Цена на дом очень низкая! От нас участок расположен довольно далеко (мы живём на противоположной стороне от Москвы и дорога до туда у нас занимает порядка 2,5 часов). Обращаю внимание я часто бываю в командировках и не всегда на связи (пишите если не дозвонились- я вам перезвоню как у меня будет связь). Подходит под материнский капитал, ипотеку и прочее. Можем рассмотреть Рассрочку платежа на несколько лет под % как у вклада Сбербанка / обмен на коммерческую недвижимость / Аренду с правом выкупа на срок до 10 лет. Открыты к диалогу и сотрудничеству. Звоните! Реально хорошее предложение.