Дмитровское ш., 50 км от МКАД
Карпово д., Дмитровский гор. округ
Дом 65 м², участок 7 сот., газоблок.
Цена 3,4 млн ₽, поднимали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Земля ≈107 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 750 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 24 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,22 млн / целевая ≈3,79 млн / пессимист. ≈3,37 млн → от пессимистичной прибыль −816 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Дмитров ≈9,9 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5955
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 104 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.4 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 750 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 650 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 769 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Карпово д. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Карпово д. | 18,4 сот. | 1 380 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Карпово д. | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дятлино д. | 7,5 сот. | 790 000 | 105 333 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дятлино д. | 6 сот. | 675 000 | 112 500 | в продаже 21.06.2021 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дятлино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дятлино д. | 18,4 сот. | 1 380 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дятлино д. | 5,5 сот. | 1 100 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дятлино д. | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лучинское д. | 40 сот. | 12 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 286 / 59 542 / 123 547 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 217 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 006 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 795 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 374 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -816 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Зверково д. | 65 м² | 5 сот. | 6 150 000 | 94 615 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Зверково д. | 68,8 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 123 547 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | А-108 51-й км | 70 м² | 6,2 сот. | 2 300 000 | 32 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Горшково пос. | 57 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 57 018 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Матвеево д. | 70 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | А-108 51-й км | 80 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Кончинино д. | 84 м² | 5 сот. | 9 000 000 | 107 143 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Фабрики 1 Мая пос. | 80,4 м² | 4,1 сот. | 4 990 000 | 62 065 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 199 999 | история площадки |
| 07.08.2026 | 3 150 000 (−49 999) | история площадки |
| 14.08.2026 | 3 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.08.2026 | 3 400 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок: Срочно. Площадь 7 соток, газ на участке ; подьезд дорога асфальт, (зимой чистят). Инфраструктура и окружение: автобусная остановка 15минут пешком. Рядом, лес, 150м пруд, церковь; магазины и строительный рынок в доступности; в 5 минутах езды посёлок синькова с городской инфраструктурой (школа, дет. Детсад, поликлиника, банки и т. Д.). Правовой статус: категория земель (Вид разрешенного использования для Ижс); дом полностью оформлен, возможна регистрация (прописка); один собственник, документы готовы к сделке. Позвонить. ® Написать.