Дмитровское ш., 50 км от МКАД
Дмитровские Сады КП, Дмитровский гор. округ
Дом 18 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 300 тыс. ₽; цена не менялась с 24.08.2026.
Рейтинг 77/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈80 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 65 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 137 тыс.
Ремонт ≈360 тыс., покупка после торга ≈255 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2 млн / целевая ≈1,8 млн / пессимист. ≈1,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈981 тыс. ₽, маржа 62 %, ROI 160 %.
⚠ ROI 160 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: не указаны.
До ст. Каналстрой ≈7,3 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5954
Рейтинг 77/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 16.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 59 % | 4.6 |
| участок | 5 | 27 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 043 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,9 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 560 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Зверково д. | 21 сот. | 4 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дмитроград сад. уч. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дмитроград сад. уч. | 17 сот. | 1 850 000 | 108 824 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дмитроград сад. уч. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дмитроград сад. уч. | 7,5 сот. | 370 000 | 49 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | А-108 52-й км | 7 сот. | 1 250 000 | 178 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | А-108 52-й км | 18 сот. | 1 350 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дмитроград сад. уч. | 10,7 сот. | 1 050 000 | 98 131 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дмитроград сад. уч. | 14,5 сот. | 1 380 000 | 95 172 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зверково д. | 8,6 сот. | 1 300 000 | 151 163 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 000 / 137 308 / 175 000 |
| цена объекта | 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 255 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 995 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 895 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 796 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 596 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 981 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 160 % |
| пояснение расчета | ROI 160 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 160 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Зверково д. | 14 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 175 000 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Якоть СНТ | 20 м² | 6,1 сот. | 1 400 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Радуга СНТ | 15 м² | 5 сот. | 990 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.6 км | Арханово д. | 20 м² | 10 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Бородино ДНП | 15 м² | 7 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | Ивлево СНТ | 15 м² | 6,3 сот. | 2 250 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Незабудка СНТ | 13 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 134 615 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.7 км | Якоть СНТ | 12,7 м² | 8 сот. | 2 050 000 | 161 417 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2026 | 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачный домик 3х6. Участок не продаётся. Полностью утеплённый минвата 100 мм. В круговую. Каркас 100х100. Стены Осб фанера 9мм. + минвата 100 мм. Полы фанера 20 мм- утеплённые. Потолок Осб 9мм. +минвата. Пластиковые окна. Металлическая дверь. Крыша профлист 0.45. Стоит на ж/б блоках. Можно увезти целиком или на разбор.