Дмитровское ш., 83 км от МКАД
Вербилки пгт, Талдомский гор. округ
Дом 81,9 м², участок 11,7 сот., 1994 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 11,7 сот. = 936 тыс. → дом ≈2,36 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 34 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,93 млн / целевая ≈3,54 млн / пессимист. ≈3,14 млн → от пессимистичной прибыль −1,1 млн ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; газ — есть; свет — есть; в описании: септик (по описанию).
До ст. Вербилки ≈3,4 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №5952
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 3 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 70 % | 4.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 936 000 ₽ (11,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 364 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 864 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Вербилки пгт | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вербилки пгт | 16,3 сот. | 1 600 000 | 98 160 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вербилки пгт | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вербилки пгт | 15,5 сот. | 3 498 000 | 225 677 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вербилки пгт | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вербилки пгт | 20 сот. | 2 600 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вербилки пгт | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новогуслево с. | 9 сот. | 720 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новогуслево с. | 21 сот. | 1 600 000 | 76 190 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вербилки пгт | 15 сот. | 2 200 000 | 146 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 438 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 132 / 45 600 / 77 381 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 928 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 732 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 535 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 142 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 101 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.7 км | Океан-1 СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 84 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 77 381 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Русь СНТ да: «ванных» + «мебель» | 87,5 м² | 12 сот. | 3 990 000 | 45 600 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Камелия СНТ да: «ванные» + «отделка» | 87,6 м² | 12 сот. | 2 990 000 | 34 132 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Данный объект можно приобрести по субсидированной ставке от 12,25 % на весь срок , что существенно снизит ваш ежемесячный платеж и сумму переплаты. Адрес: п. Вербилки, ул. Пушкина (Талдомский район) Направление: Дмитровское шоссе Расстояние от МКАД, км: 80 Площадь участка, сот.: 11 Площадь дома, м2: 81,9 Назначение земельного участка: ЗНП Коммуникации: Электричество, газ, водопровод, (центральные) септик Дополнительное описание: участок площадью 1172 кв.м, огорожен забором. Имеются ворота для въезда автомобиля. На участке расположен жилой дом площадью 81,9 кв.м. В дом заведены коммуникации и подключены. Отапливается дом с помощью газового котла. В доме одна большая комната, кухня, прихожая и сан.узел. Описание населенного пункта: поселок с развитой инфраструктурой на Севере Подмосковья. Экологически благоприятный район, в кружении смешанных лесов. Так же в шаговой доступности река Дубна. Посёлок знаменит на всю Россию тем, что здесь уже 200 лет производят знаменитый Вербилковский фарфор. Рядом продуктовый магазин, Сбербанк, отделение Почты России. Арт. 69002751