Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Калинка ДП, Раменский гор. округ
Дом 135 м², участок 9 сот., каркас, 2023 год.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 01.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 69/100 · уверенность 61 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 601 тыс. → дом ≈2,55 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 63 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈2,7 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,58 млн / целевая ≈9,52 млн / пессимист. ≈8,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,09 млн ₽, маржа 37 %, ROI 57 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Фаустово ≈13,8 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №595
Рейтинг 69/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 10 % | 0.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 9 % | 0.6 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 601 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 549 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 881 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Калинка ДП | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 6 сот. | 614 500 | 102 417 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 11,2 сот. | 1 126 000 | 100 536 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Калинка ДП | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 8,5 сот. | 808 000 | 95 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 6,8 сот. | 400 000 | 58 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Владимирские Усадьбы ДНП | 12,4 сот. | 750 000 | 60 484 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Владимировка д. | 22 сот. | 3 200 000 | 145 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 135 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 619 / 80 769 / 92 924 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 580 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 051 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 522 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 464 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 086 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 57 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Солнечный Дом КП да: «санузел» + «ремонт» | 126 м² | 8,6 сот. | 7 890 000 | 62 619 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Москворечье дп да: «ванной» + «мебелью» | 139,9 м² | 9 сот. | 13 000 000 | 92 924 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Чистые Пруды дп да: «ванная» + «под ключ» | 130 м² | 9 сот. | 10 500 000 | 80 769 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 3 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача для большой семьи! О доме: каркас брус 100*100, утепление минватой 100, зашит сайдингом. На первом этаже расположены: кухня, помещение под с/у и четыре спальни. На втором этаже одна комната. Из коммуникаций только электричество, заключен прямой договор с мосэнергосбытом. Туалет уличный. Воду нужно делать. В ДП планируется завести газ. Участок угловой, соседи только с двух сторон. Многие в ДП живут круглогодично, ежемесячная плата 1350р. Код пользователя: 131738 Номер в базе: 14270334