Дмитровское ш., 97 км от МКАД
Ольховик-2 СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 20,2 м², участок 8,7 сот.
Цена 999 тыс. ₽, снижали с 1,35 млн; первая цена 1,25 млн ₽ от 16.06.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 50 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 8,7 сот. = 381 тыс. → дом ≈618 тыс. ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 36 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈404 тыс., покупка после торга ≈849 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,22 млн / целевая ≈1,1 млн / пессимист. ≈977 тыс. → от пессимистичной прибыль −276 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Мельдино ≈2,9 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №5949
Рейтинг 19/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 7.2 |
| участок | 5 | 43 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 43 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 381 000 ₽ (8,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 618 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 594 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ольховик-2 СНТ | 8,3 сот. | 650 000 | 78 313 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ольховик-2 СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клен СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клен СНТ | 24 сот. | 800 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Волгарь СНТ | 13 сот. | 130 000 | 10 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Волгарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Волгарь СНТ | 16 сот. | 3 800 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ольховик д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ольховик СНТ | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ольховик СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 404 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 111 / 56 667 / 100 000 |
| цена объекта | 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 849 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 221 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 160 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 099 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 977 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -276 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Ольховик д. | 20,2 м² | 8,7 сот. | 999 000 | 49 455 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Дубна СНТ | 20 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 165 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Северное Сияние СНТ | 18 м² | 12 сот. | 650 000 | 36 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Попадьино д. | 21 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 64 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ольховик д. | 16 м² | 6 сот. | 750 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Мечта СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 79 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Раменье СНТ | 18 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Тополек СНТ | 20 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Петрино СНТ | 21 м² | 6,2 сот. | 1 190 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | 16,5 м² | 4,7 сот. | 1 650 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.06.2025 | 1 250 000 | история площадки |
| 31.08.2025 | 1 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.10.2025 | 1 350 000 (+200 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 1 200 000 (−150 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 170 000 (−30 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 1 090 000 (−80 000) | история площадки |
| 29.07.2026 | 999 000 (−91 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 999 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продадим вам домик в лесной сказке! СНТ Ольховик-2 Первая линия к лесу. Дорога, идеальный подъезд для легкового авто. Уличное светодиодное освещение, видеонаблюдение в СНТ. Шлагбаум и автоматические ворота на въезд. Закрытая территория. Для тех, кто