Новорязанское ш., 37 км от МКАД
Донино-2 СНТ, Раменский гор. округ
Дом 40 м², участок 7 сот., щитовой, 2018 год.
Цена 3,19 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 10.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 64 %
Земля ≈295 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 2,06 млн → дом ≈1,13 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 39 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,71 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,11 млн / целевая ≈2,8 млн / пессимист. ≈2,49 млн → от пессимистичной прибыль −822 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня.
До ст. Донино ≈1,4 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №594
Рейтинг 31/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 2 % | 0.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 294 717 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 063 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 127 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 175 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Донино-2 СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Росинка СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Росинка СНТ | 7,7 сот. | 2 000 000 | 259 740 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Аксеново СНТ | 7 сот. | 2 800 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Донино д. | 35 сот. | 18 000 000 | 514 286 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Донино д. | 9 сот. | 4 200 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Игумново с. | 45,3 сот. | 18 104 000 | 399 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Раменский ТИЗ | 29 сот. | 12 457 100 | 429 555 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Раменский ТИЗ | 27,1 сот. | 11 635 800 | 429 365 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Игумново с. | 15,5 сот. | 7 285 000 | 470 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 835 / 83 333 / 126 238 |
| цена объекта | 3 190 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 711 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 111 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 955 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 800 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 489 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -822 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Поляны СНТ | 42 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 88 095 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | 40,4 м² | 10 сот. | 5 100 000 | 126 238 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.8 км | Алешинские Сады СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Луч-2 СНТ | 36 м² | 8,7 сот. | 2 400 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Алешинские Сады СНТ | 51,5 м² | 6,1 сот. | 2 000 000 | 38 835 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 29.08.2026 | 3 190 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 190 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем уютную дачу в прекрасном месте, рядом с лесом с грибными и ягодными местами. Участок ровный , прямоугольной формы, обнесен забором. Есть распашные ворота для въезда автомобиля , место стоянки отделано брусчаткой. На территории участка , есть сарайчик и маленькая банька! Беседка и мангальная зона. Дом щитовой, второй этаж мансардный. В доме на первом этаже две комнаты и кухня, на втором этаже спальня. Электричество заведено , канализация- выгребная яма, водоснабжение центральное садовое с апреля по октябрь. Скоро планируется подключение деревни к газу. До станции Донино 20 минут пешком. Есть сельские магазинчики. Один взрослый собственник , документы готовы к сделки! Звоните, организуем показ! Не упустите шанс приобрести уютную дачу и уединиться от городской суеты!