Дмитровское ш., 88 км от МКАД
Леоново д., Талдомский гор. округ
Дом 32,3 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 23.04.2025.
Рейтинг 6/100 · уверенность 55 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 197 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 21 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈446 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,42 млн / целевая ≈1,28 млн / пессимист. ≈1,14 млн → от пессимистичной прибыль −925 тыс. ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, баня.
До ст. Талдом-Савёловский ≈15,5 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈1 ч 57 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5939
Рейтинг 6/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 24 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 197 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 703 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 724 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Леоново д. | 10 сот. | 180 000 | 18 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Леоново д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Леоново д. | 25 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Есаулово д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Калинкино д. | 11 сот. | 610 000 | 55 455 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Калинкино д. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Пашино д. | 10 сот. | 235 000 | 23 500 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Пашино д. | 25 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Дмитровка д. | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Ельцыново д. | 12 сот. | 260 000 | 21 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 446 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 452 / 46 875 / 54 167 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 420 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 349 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 278 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 136 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -925 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.4 км | Северный пгт | 32 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 48 438 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Северный СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 46 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Николо-Кропотки с. | 30,3 м² | 11,3 сот. | 650 000 | 21 452 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Николо-Кропотки с. | 27 м² | 9 сот. | 800 000 | 29 630 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Земляне СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 54 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.04.2025 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой двухэтажный дом с баней на участке. На первом этаже располагаются кухня, гостиная с печкой и общая спальня. Также имеется комната с биотуалетом. На втором этаже: две комнаты и чердак. На территории есть колодец. Недалеко находится гос. Заказник "Журавлиная родина".