Дмитровское ш., 79 км от МКАД
Бобылино д., Талдомский гор. округ
Дача 71 м², участок 16,4 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 06.05.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 16,4 сот. = 620 тыс. → дом ≈2,08 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,42 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,14 млн / целевая ≈2,83 млн / пессимист. ≈2,51 млн → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Власово ≈1,5 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5935
Рейтинг 26/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 56 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 37 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 620 000 ₽ (16,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 080 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 296 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Бобылино д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Геркулес СНТ | 12 сот. | 220 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Растовцы д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Растовцы д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Растовцы д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Растовцы д. | 11 сот. | 250 000 | 22 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Растовцы д. | 6,3 сот. | 1 500 000 | 238 095 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Растовцы д. | 8 сот. | 370 000 | 46 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Бекерон СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Надежда СНТ | 8 сот. | 390 000 | 48 750 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 144 / 41 667 / 60 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 143 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 986 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 829 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 514 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 201 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Бекерон СНТ | 70 м² | 13 сот. | 2 350 000 | 33 571 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Мирный пос. | 70 м² | 13,5 сот. | 3 750 000 | 53 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Сорокино д. | 70 м² | 10 сот. | 3 400 000 | 48 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Якорь СНТ | 75 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Избиратель СНТ | 76,5 м² | 15,2 сот. | 2 000 000 | 26 144 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Нарцисс СНТ | 73,9 м² | 11,6 сот. | 2 500 000 | 33 829 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Слава СТ | 67,7 м² | 12 сот. | 3 900 000 | 57 607 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Мирный пос. | 75 м² | 11,5 сот. | 4 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Радуга СНТ | 72 м² | 18 сот. | 10 500 000 | 145 833 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Приветино д. | 72 м² | 10 сот. | 2 999 999 | 41 667 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 2 950 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.07.2026 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке 16,4 сотки, под Ижс, два деревянных 2х этажных дома на ленточном фундаменте. Дома брусовой и щитовой с отоплением булейраном. Есть горячий душ с водоснабжением из колодца. Участок в деревне и никаких лишних поборов нет. На машине до Талдома 10 мин, до пляжа в Запрудне 20 мин. Вокруг Леса и поля. В 3 км быстрая река Дубна с рыалкой и купанием. До железно-дорожной станции Власово 1,5 км. Есть свой риэлтор.