Новорязанское ш., 47 км от МКАД
Дружба-2 СНТ, Раменский гор. округ
Дом 88,7 м², участок 5,8 сот., дерево, 2010 год.
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 25.08.2026.
Рейтинг 75/100 · уверенность 65 %
Земля ≈279 тыс. ₽/сот. × 5,8 сот. = 1,62 млн → дом ≈1,53 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 48 тыс.–172 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈1,67 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,62 млн / целевая ≈8,65 млн / пессимист. ≈7,69 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,34 млн ₽, маржа 43 %, ROI 77 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Загорново ≈1,5 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №593
Рейтинг 75/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 16 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 279 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 619 000 ₽ (5,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 531 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 260 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба-2 СНТ | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дружба-2 СНТ | 8,9 сот. | 5 400 000 | 606 742 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | сохраненная копия |
| 0.7 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 4 900 000 | 408 333 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Загорново-2 ДНП | 8 сот. | 2 200 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Загорново с. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Степановское-2 ТСН | 7,9 сот. | 2 750 000 | 348 101 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Берег-2 ТСН | 9 сот. | 3 500 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Загорново с. | 4,8 сот. | 1 600 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Загорново с. | 5 сот. | 1 150 000 | 230 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 674 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 753 / 105 438 / 172 222 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 617 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 136 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 655 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 694 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 342 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 77 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Дорка СНТ да: «санузел» + «мебель» | 85 м² | 6 сот. | 14 200 000 | 167 059 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Цибино д. да: «санузел» + «мебель» | 94 м² | 6 сот. | 9 900 000 | 105 319 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 3.9 км | Малышево с. да: «с/у» + «отделкой» | 90 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 105 556 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Аист СНТ да: «с/у» + «под ключ» | 90 м² | 6 сот. | 6 780 000 | 75 333 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | да: «сан узел» + «тёплый пол» | 90 м² | 6,2 сот. | 15 500 000 | 172 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | да: «санузел» + «под ключ» | 90 м² | 6 сот. | 11 600 000 | 128 889 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Первомайское СНТ да: «санузла» + «евроремонтом» | 89 м² | 6,3 сот. | 4 250 000 | 47 753 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | да: «ванная» + «под ключ» | 90 м² | 6 сот. | 12 700 000 | 141 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Аист СНТ да: «с/у» + «под ключ» | 85 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дергаево-3 КП да: «санузел» + «ламинат» | 92 м² | 5,5 сот. | 9 500 000 | 103 261 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.08.2026 | 3 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся двухэтажный дом из бруса .Статус дома жилое ( подходит под прописку) Первый этаж под чистовую отделку. Второй этаж утеплён,но требует ремонта. Установлены пластиковые окна. Скважина в доме. На участке построен курятник. Санузел на улице, но при желании можно установить в доме. Участок ровный, правильной формы. СНТ "Дружба 2" тихое, ухоженное товарищество. До железнодорожной станции ровно 15 минут пешком (проверено!). Электрички ходят регулярно быстро добираться до города. Вокруг природа, воздух, соседи приятные люди. Код пользователя: 204406 Номер в базе: 13434064