Дмитровское ш., 32 км от МКАД
Дружба СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 42 м², участок 7 сот., дерево, 1975 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 21.07.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 64 %
Земля ≈186 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,3 млн → дом ≈1,7 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 73 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,99 млн / целевая ≈4,49 млн / пессимист. ≈3,99 млн → от пессимистичной прибыль ≈599 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Икша ≈1,5 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №5922
Рейтинг 43/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 35 % | 16.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 18.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 185 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 299 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 701 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Икша пгт | 30 сот. | 16 000 000 | 533 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Икша пгт | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 50 лет Октября СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 50 лет Октября СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Икшанец СНТ | 6,5 сот. | 2 900 000 | 446 154 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Икша пгт | 20 сот. | 2 999 000 | 149 950 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Икша пгт | 6 сот. | 1 940 000 | 323 333 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 50 лет Октября СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Икша пгт | 8,3 сот. | 1 500 000 | 180 723 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Машиностроитель-1 СНТ | 8,6 сот. | 3 400 000 | 395 349 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 333 / 108 696 / 150 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 986 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 737 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 487 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 989 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 599 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Строитель СНТ | 40 м² | 7,6 сот. | 3 500 000 | 87 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Некрасовский пгт | 40 м² | 4 сот. | 4 999 000 | 124 975 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Чайка-1 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Спас-Каменка д. | 50 м² | 8 сот. | 11 500 000 | 230 000 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Салют СНТ | 32 м² | 7,5 сот. | 3 500 000 | 109 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Сигнал СНТ | 50 м² | 4 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Морозки СНТ | 46 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 108 696 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Сухарево д. | 40 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Дзержинец-83 СНТ | 36,1 м² | 6,1 сот. | 3 000 000 | 83 102 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Морозовские усадьбы КП | 47,1 м² | 7,5 сот. | 5 950 000 | 126 327 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с деревянным домом от собственника. На территорию закрытый въезд, есть охранник. Рядом лес, заповедная зона, родник, магазины. жд. станция Ишка.