Дмитровское ш., 76 км от МКАД
Виктория СНТ, Талдомский гор. округ
Дача 24 м², участок 15 сот., брус.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 08.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 686 тыс. → дом ≈914 тыс. ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 19 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,42 млн → от пессимистичной прибыль −424 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Власово ≈6,5 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5920
Рейтинг 19/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.7 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 686 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 914 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Виктория СНТ | 10 сот. | 150 000 | 15 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Усадьба ДПК | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коришево д. | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Усадьба ДПК | 8,7 сот. | 350 000 | 40 230 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коришево д. | 20 сот. | 990 000 | 49 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коришево д. | 20 сот. | 890 000 | 44 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Троица-Вязники д. | 31 сот. | 3 000 000 | 96 774 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Тарусово д. | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Троица-Вязники д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Тарусово д. | 10 сот. | 760 000 | 76 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 836 / 70 833 / 150 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 770 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 682 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 593 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 416 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -424 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Аймусово д. | 25 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Северянин СНТ | 24 м² | 10 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Новоникольское с. | 30 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Оптик СНТ | 20 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Орион СНТ | 30 м² | 9,8 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Текстильщик СНТ | 29,2 м² | 12 сот. | 550 000 | 18 836 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Оптик СНТ | 30 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Звонки принимаются только по мобильному номеру телефона. Продается участок 15 соток. На участке: двухэтажный дом, садовый домик, туалет, колодец, подсобка. Огорожен забором(фото есть). Свет.