Новорязанское ш., 68 км от МКАД
Судостроитель СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 64 м², участок 12 сот., 2017 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,14 млн → дом ≈2,06 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,33 млн / целевая ≈2,09 млн / пессимист. ≈1,86 млн → от пессимистичной прибыль −2,14 млн ₽, маржа −115 %, ROI −53 %.
Коммуникации: отопление — есть.
До ст. Смолево ≈2 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №592
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 95 288 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 143 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 057 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 141 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Южный-73 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Проектировщик-73 СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Промстройпроект СНТ | 16 сот. | 1 300 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Смолево д. | 28 сот. | 2 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Смолево д. | 14 сот. | 2 150 000 | 153 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Смолево д. | 13 сот. | 1 250 000 | 96 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Смолево д. | 30 сот. | 2 850 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Лопаково д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Лопаково д. | 7,9 сот. | 873 400 | 110 557 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Буровик СНТ | 9,3 сот. | 750 000 | 80 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 465 / 35 609 / 40 000 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 327 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 211 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 094 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 862 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 138 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −115 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Горизонт СНТ | 64 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 35 938 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Проектировщик СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 30 769 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Минино д. | 65 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 35 385 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Промстройпроект СНТ | 60 м² | 9,3 сот. | 2 150 000 | 35 833 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Гжель ТСН | 65 м² | 8 сот. | 2 370 000 | 36 462 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Проектировщик-73 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Связист СНТ | 67 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 44 776 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Кристалл СНТ | 60 м² | 6,8 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Лужайка СНТ | 65 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 53 846 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Монтажник-2 СНТ | 65,4 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 24 465 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом в хорошем состоянии, ремонт проведён в 2016-2017 годах, на участке яблони, кусты чёрной и красной смородины, дом с участком расположен в СНТ, территория огорожена, на воротах замок, до станции Смолево можно дойти пешком (от дома до станции около 2 км), от Москвы до дачи на автомобиле по Новоегорьевскому шоссе. Вокруг СНТ лес, есть пруд.