Дмитровское ш., 90 км от МКАД
Волдынь СНТ, Талдомский гор. округ
Дом 50 м², участок 9,1 сот.
Цена 699 тыс. ₽, снижали с 999 тыс.; первая цена 799 тыс. ₽ от 20.06.2024.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Земля ≈18 тыс. ₽/сот. × 9,1 сот. = 160 тыс. → дом ≈539 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈594 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,16 млн / целевая ≈1,95 млн / пессимист. ≈1,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈237 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: баня.
До ст. Дубна ≈7,2 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5919
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 13.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 60 % | 3.7 |
| участок | 5 | 46 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 17 568 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 160 000 ₽ (9,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 539 090 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 782 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Волдынь СНТ | 15 сот. | 250 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Волдынь СНТ | 14,8 сот. | 300 000 | 20 270 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Волдынь СНТ | 18 сот. | 250 000 | 13 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Волдынь д. | 30 сот. | 500 000 | 16 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Волдынь д. | 20 сот. | 550 000 | 27 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Волдынь д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Зятьково д. | 11,5 сот. | 750 000 | 65 217 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Зятьково д. | 27,5 сот. | 600 000 | 21 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Зятьково д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Зятьково д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 985 / 41 990 / 67 308 |
| цена объекта | 699 090 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 594 226 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 164 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 056 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 948 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 731 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 236 774 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Звездочка СНТ | 50 м² | 7,2 сот. | 2 299 999 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Весна КП | 50 м² | 4,8 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Весна СНТ | 50 м² | 4,9 сот. | 1 450 000 | 29 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Весна СНТ | 50 м² | 9,1 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Мечта СНТ | 50 м² | 8,5 сот. | 2 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Берег СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 1 899 000 | 37 980 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Дубна СТ | 51,2 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 29 297 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 52 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 67 308 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.5 км | Борец СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 35 417 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Стариково д. | 53,6 м² | 9,5 сот. | 1 500 000 | 27 985 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.06.2024 | 799 000 | история площадки |
| 31.03.2025 | 899 000 (+100 000) | история площадки |
| 25.06.2025 | 999 000 (+100 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 699 090 (−299 910) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 699 090 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в талдомском районе в Снт Ветеран, рядом с деревней Волдынь. Участок 9.1 соток, ровный, правильной формы. Можно приобрести еще соседней участок около 9 соток. На участке плодовые кустарники и деревья, клубника, чёрная смородина, черноплодка. Обнесен забором (сетка рабица). На участке гараж. Колодец, электричество. Домик (2небольшие комнаты) и большая веранда (на веранде ещё два спальных места) с баней. Туалет на улице. Зеленый район. Дорога грунтовая. Очень тихое и спокойное место, вдали от цивилизации. В Доме все необходимое для комфортного проживания, родители живут с мая и до конца сентября. Есть соседи которые живут круглый год. Дом не оформлен. Агентов с предложениями помощи в продажи просьба не беспокоить. Можно ещё купить рядом участок около 9соток.