Дмитровское ш., 50 км от МКАД
А-108 54-й км, Дмитровский гор. округ
Дом 47,4 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 22.03.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Земля ≈117 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 699 тыс. → дом ≈2,05 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–162 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈948 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,76 млн / целевая ≈2,49 млн / пессимист. ≈2,21 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Каналстрой ≈6,1 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №5916
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 117 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 45 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 116 510 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 699 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 051 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 270 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Горшково пос. | 6,5 сот. | 1 600 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | А-108 54-й км | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горшково пос. | 8,5 сот. | 1 100 000 | 129 412 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | А-108 53-й км | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Савелово д. | 15 сот. | 2 700 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Савелово д. | 20,3 сот. | 2 350 000 | 115 764 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горшково пос. | 7,5 сот. | 650 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сысоево д. | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сысоево д. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горшково пос. | 21,6 сот. | 1 619 000 | 74 954 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 948 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 608 / 62 790 / 162 200 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 763 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 625 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 487 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 210 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 075 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Подмошье д. | 42 м² | 8,4 сот. | 4 100 000 | 97 619 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Опытного хозяйства центральной торфо-болотной опытной станции пос. | 51 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 19 608 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Опытного хозяйства центральной торфо-болотной опытной станции пос. | 51 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 23 529 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Малые Дубровки д. | 41 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 41 463 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Продинторговец СНТ | 50 м² | 6,4 сот. | 1 450 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 47,1 м² | 3 сот. | 7 600 000 | 161 359 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Лучинское д. | 43 м² | 5,6 сот. | 2 800 000 | 65 116 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Лучинское д. | 43 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 60 465 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Елизаветино д. | 45 м² | 6 сот. | 7 299 000 | 162 200 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Синьково с. | 49 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 102 041 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.03.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 25.06.2025 | 3 250 000 (−250 000) | история площадки |
| 15.07.2025 | 3 190 000 (−60 000) | история площадки |
| 07.08.2025 | 3 000 000 (−190 000) | история площадки |
| 24.08.2025 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.09.2025 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.09.2025 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 27.03.2026 | 2 950 000 (+150 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем Вашему вниманию замечательный дом, расположенный на возвышенности в живописном районе. Участок правильной формы, огорожен забором по периметру. Въезд на участок осуществляется через удобные ворота, что позволяет без проблем парковать автомобиль. Основные характеристики: Площадь дома: 47.4 кв. М. Этажность: 2 этажа + погреб. Материал: бревно. Участок: 6 соток. Коммуникации: электричество заведено в дом ( 15 квт). Вода заведена в дом из колодца ( 12 колец). Канализация в виде двух бетонных переливных резервуаров. Описание: Дом выполнен из натурального бревна, что придает ему особый уют и атмосферу. На первом этаже расположены кухня и две спальные комнаты, на втором этаже спальная комната и застеклённый балкон. Погреб станет отличным местом для хранения продуктов и заготовок. Участок с плодовыми деревьями. На участке имеется хоз. Блок из блоков. Преимущетсва: круглогодичное проживание соседей. Тихое спокойное место, отлично подойдёт для отдыха и круглогодичного проживания. В шаговой доступности конно-спортивный клуб, магазин Дикси, отделение Сбербанка, отделение Почта России. В шаговой доступности автобусная остановка, налажено автобусное сообщение с г. Дмитров. Арт. 98408726.